Le MAG ZENINVEST#9 MAI 2023
SUR...
LES GARANTIES INCLUSES DANS LE MANDAT
Vous avez souscrit notre offre ZenInvest pour plus de confort et de sécurité. En plus de la gestion quotidienne, vous bénéficiez d’une gamme complète de garanties d’assurances performantes* :
- Sécurisation de votre investissement avec le versement des loyers, charges et taxes en cas d’impayés (en savoir plus sur la garantie loyers impayés )
- Indemnisation en cas de vacance locative (après un mois de franchise)
- Indemnisation en cas de détériorations immobilières commises par le locataire
- Protection juridique en cas de litiges en rapport avec le contrat de location
Toutes ces garanties sont déductibles de vos revenus fonciers.
*Sous certaines conditions. Pour plus de détails concernant les garanties, vous pouvez vous reporter à votre mandat de gestion.
Pour compléter ces garanties, vous devez souscrire une assurance Propriétaire Non-Occupant, obligatoire pour les biens situés en copropriété. **
**Les cotisations d’assurance PNO sont également déductibles de vos revenus fonciers. D’un côté, vous protégez votre logement et de l’autre, vous bénéficiez d’une déduction fiscale.
LE CHIFFRE DU MOIS
99,5%des logements gérés, qui nous sont confiés par nos clients, sont loués au 30 avril 2023.
Le conseil de votre gestionnaire
CHECKLIST DES DOCUMENTS À NOUS ADRESSER CHAQUE ANNÉE
En tant que propriétaire bailleur, vous devez nous transmettre, à toutes les étapes du contrat, un certain nombre de documents. AFEDIM Gestion a établi pour vous la liste des documents à nous adresser chaque année pour n’en oublier aucun !
Les documents à fournir pour une livraison à venir
- La convocation à la pré-livraison (s’il y en a une) et à la livraison : dès réception du courrier et au plus tard, un mois avant la date du rendez-vous
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est à transmettre à votre gestionnaire avant la remise des clés par le promoteur
- Suite à la remise des clés, les documents de livraison (procès-verbal de livraison, liste des réserves éventuelles, notices techniques, règlement de copropriété, carte de propriété des clés, nombre et détail des clés remises, coordonnées de l’assurance dommages-ouvrage, livret d’accueil, etc.)
Les documents à fournir pour les logements anciens
Vous devez fournir un ensemble de diagnostics, regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique. Ce dossier comprend les documents suivants : le DPE, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, le constat de risque d’exposition au plomb (pour les logements construits avant 1949), l’information sur les nuisances sonores aériennes, dans certaines zones, un État des Risques et Pollutions (ERP) et un état d’amiante.
Les documents à fournir pendant la durée bail
Pour une première location, vous devrez nous envoyer :
- Le budget prévisionnel et les premiers appels de fonds, afin d’estimer les provisions sur charges. Ce budget vous sera adressé lors de la première Assemblée Générale par le syndic
Par ailleurs, chaque année pour la régularisation des charges locatives et dès validation par l’Assemblée Générale, vous devez nous transmettre :
- Le décompte de charges locatives (en distinguant électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur, etc.)
- La répartition des charges entre les locataires si le logement est situé dans une copropriété
- Une information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs
- Pour les contrats collectifs de fourniture d’eau, la facture du fournisseur d’eau et la note de synthèse contenant des informations complémentaires sur la qualité de l’eau du robinet (obligatoire depuis 2023)
Enfin, n’oubliez pas de nous remettre :
- L’attestation d’assurance Propriétaire Non-Occupant: dès sa tacite reconduction
- Le dernier avis de taxe foncière: dès réception (à partir d’octobre)
- Tout document attestant d’un changement de situation (divorce, décès, nouveau RIB, etc.)
- Les courriers émanant du syndic concernant la location (informations diverses et variées, signalements en cas de nuisances ou autres, etc.)
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
NOUVELLE OBLIGATION BAILLEUR : INFORMATION SUR LA QUALITÉ DE L’EAU
Les propriétaires bailleurs de logements en copropriété doivent désormais transmettre aux locataires des informations sur la qualité de l’eau. Cette obligation est prévue par une ordonnance du 22 décembre 2022. De leur côté, les copropriétaires obtiennent ces éléments auprès du syndic.
Le saviez-vous ?
Les copropriétés construites depuis le 12 novembre 2007 disposent obligatoirement de compteurs d’eau individuels. Cette disposition ne concerne donc pas les immeubles construits après cette date.
Depuis 2023, lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, le syndic doit transmettre à chaque copropriétaire :
- la facture d’eau du fournisseur ;
- la note de synthèse contenant des informations complémentaires sur la qualité de l’eau du robinet.
À titre indicatif, les éléments relatifs à la qualité de l’eau sont fournis par la commune ou l’établissement public de coopération compétent.
Une fois ces informations reçues par le syndic, nous les transmettrons à votre(vos) locataire(s) en même temps que la communication de décompte de charges ou, à défaut, au moins une fois par an.
PROPRIÉTAIRES BAILLEURS : ATTENTION À LA SOUS-ESTIMATION DE LA PROVISION POUR CHARGES
La fixation du loyer est une des étapes clés avant la première mise en location de votre bien. Cette étape n’est pas toujours simple : certains propriétaires sont tentés de sous-estimer les provisions sur charges pour sur-évaluer le loyer principal. Une pratique fortement déconseillée.
Pour rappel, trois éléments composent le loyer : le loyer net, les provisions sur charges et la provision sur taxe d’ordures ménagères.
Les provisions sont estimées en fonction des premiers appels de fonds du syndic et font l’objet d’une régularisation annuelle lors de l’édition du décompte de charges.
Si les charges locatives sont sous-estimées et largement supérieures à la provision initialement fixées au bail, le risque est réel pour le propriétaire bailleur.
Si un locataire peut prouver qu’elles ont été manifestement sous-évaluées, il pourra engager la responsabilité du propriétaire-bailleur, entamer des démarches afin d’obtenir l’annulation de la régularisation et de potentiels dommages-intérêts au regard du préjudice subi. Ce préjudice peut, par exemple, prendre la forme d’une obligation à quitter le logement pour des raisons financières (augmentation des charges et donc du loyer).
De plus, la sous-estimation des provisions des charges n’est pas favorable au propriétaire-bailleur puisque dissociées des dépenses trimestrielles engagées via les appels de fonds. Celui-ci devra alors régler des charges qui sont habituellement intégrées dans le loyer du locataire.
Enfin, au regard de l’inflation que nous connaissons, cette pratique est d’autant plus risquée et source de futures contestations et/ou d’impayés.
C’est pourquoi, AFEDIM GESTION vous propose un montant de provisions sur charges fixé au plus juste afin de préserver vos intérêts.
Tout savoir sur le nouveau
dispositif Pinel +
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.