Le MAG ZENINVEST#3 NOVEMBRE 2022

Vous avez décidé de confier la gestion locative de votre bien immobilier à AFEDIM Gestion pour plus de sérénité. Pour vous accompagner au mieux, vous recevez chaque mois une newsletter 100% propriétaire investisseur.

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SUR...

LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS

Changement de situation professionnelle ou familiale, surendettement, oubli… Les raisons pour lesquelles un locataire peut, au cours de son bail, ne plus être à même de payer son loyer sont nombreuses. Des situations délicates que nous vous aidons à traverser grâce notamment à la « Garantie de Loyers Impayés » (GLI) incluse systématiquement dans votre mandat de gestion ZenInvest.


Cette assurance couvre :

  • Les loyers impayés : prise en charge d’un montant maximum de 61 000€ par sinistre couvrant le non-paiement des loyers, les charges et taxes locatives, sans limitation de durée. La garantie prend le relais du locataire, ce qui vous permet de percevoir vos revenus locatifs jusqu’à son départ ou son expulsion
  • Les frais de procédure : la procédure contentieuse relative aux loyers impayés occasionne forcément des frais juridiques. Pour ne pas avoir à subir des frais imprévus, la GLI prend également en charge la quasi-totalité de ces frais

Le plus ZenInvest ? En cas de loyers impayés, nous enclenchons au plus vite une procédure adaptée et vous êtes indemnisé dès le premier impayé grâce à l’avance de trésorerie, et ce, même avant la déclaration de sinistre à l’assurance. Pour vous, c’est plus de tranquillité d’esprit.


Bon à savoir : l’assurance GLI représente un tarif avantageux de 2 % seulement du montant des loyers et est entièrement déductible de vos revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôt, si vous avez choisi le régime réel d’imposition.

La « Garantie Loyers Impayés » c’est l’assurance d’être couvert contre les risques locatifs et elle est, de surcroît, entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

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LE CHIFFRE DU MOIS

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C’est le nombre de locations conclues par AFEDIM depuis janvier 2022.

Le conseil de votre gestionnaire

L’ASSURANCE PNO EST OBLIGATOIRE ET COMPLÉMENTAIRE DE L’ASSURANCE HABITATION DU LOCATAIRE

Depuis 2014, la Loi Alur impose aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (dite PNO) dès lors que le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Au-delà de garantir la responsabilité civile, cette assurance va offrir au propriétaire bailleur une certaine sécurité et une protection supplémentaire contre certains risques comme un dégât des eaux, un incendie, etc. et montre toute son importance notamment en période hivernale, en cas de tempête, gel, forte pluie ayant provoqué une inondation, par exemple.


Si de tels évènements devaient avoir lieu, le bien immobilier serait ainsi couvert, et votre contrat couvrirait aussi la responsabilité civile, c’est-à-dire les dommages que vous pourrez causer à des tiers, apportant une tranquillité d’esprit appréciable. En effet, en tant que propriétaire bailleur vous êtes responsable de tout sinistre ayant pour origine votre logement, ce qui peut très vite représenter plusieurs milliers d’euros, un montant auquel vous ne pourrez faire face seul.


Et tout comme l’assurance GLI, les cotisations d’assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers ce qui est bénéfique pour les propriétaires puisque d’un côté, vous protégez votre logement et de l’autre côté vous bénéficiez d’une déduction fiscale. 


Enfin, n’oubliez pas de nous adresser chaque année votre attestation d’assurance afin que l’on puisse conserver des données à jour.


L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE

LOCATION : DIFFÉRENCIER LES DÉGRADATIONS DE LA VETUSTÉ

On le sait, tout locataire est censé rendre un bien dans son état initial. Cependant, entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, il peut s'écouler de nombreuses années durant lesquelles l'entretien courant n'aura pas suffi à pallier l'usure naturelle du bien. La question de la dégradation des équipements au cours de la location se pose alors, afin de déterminer qui, du locataire ou du propriétaire bailleur, doit payer les réparations nécessaires.

USURE NORMALE OU DÉGRADATION : CE QUE DIT LA LOI

La législation française fait distinctement une différence entre la notion de vétusté et une dégradation.

La vétusté est la conséquence de l’usage normal d’un bien, et est liée à des détériorations inévitables avec le temps. Nous pouvons citer comme exemples, des peintures ternies / jaunies / passées, du papier peint qui se décolle, des traces sur les murs / le sol etc.

La dégradation ne découle pas de l’usure normale dans le temps, mais résulte d’un manque de soins évident, d’une éventuelle inadvertance de la part du locataire occupant, en d’autres termes, des dégradations qui auraient pu être évitées ! Dans ce cas, le locataire est responsable des dégradations causées au logement et doit donc assumer les frais de remise en état. Nous pouvons citer comme exemples une moquette grossièrement tachée, du papier peint déchiré, des trous importants dans le mur etc.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE ?

Dans un logement, la vétusté touche principalement les matériaux (parquets, moquettes, peintures, papiers peints) et les équipements comme les volets, la robinetterie ou encore les menuiseries. Et dans le cas où des réparations ou des changements d’équipements sont nécessaires, il revient au propriétaire de prendre en charge les coûts associés et permettre ainsi de conserver le logement en bon état. 

Pour réduire cette vétusté, un entretien régulier peut être efficace mais ne suffit pas. Seuls des travaux de rénovation permettent de remplacer un équipement vétuste par un neuf.

ET COMMENT DÉTERMINER L’ÉTAT DE VÉTUSTÉ DE MON BIEN ?

La réglementation en vigueur est là pour permettre au bailleur ou à son représentant, d’apprécier la vétusté applicable lors du départ du locataire. Elle se calcule différemment pour chaque matériau, équipement… et ce, en fonction de l’état du bien lors de l’emménagement du locataire et de son temps d’occupation du logement. Votre gestionnaire AFEDIM Gestion se charge d’analyser cette vétusté, selon la législation en vigueur, lors du départ de votre locataire.

CLASSE ÉNERGIE F OU G : CE QU’IL FAUT SAVOIR CÔTÉ RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

On compte aujourd’hui plusieurs millions de logements mal isolés en France. Et pourtant, nombreux sont ceux proposés à la location. Si tous ne sont pas considérées comme insalubres, les logements classés F et G, les plus consommateurs d’énergie et aussi appelés « passoires thermiques », ne respectent plus certaines normes énergétiques. Or, désormais la loi Climat et Résilience prévoit un certain nombre de dispositions pour réduire ces « passoires énergétiques ». Nous faisons le point.

POURQUOI RENOVER SON LOGEMENT DÈS MAINTENANT ?

 Afin de favoriser la rénovation des logements les plus énergivores et de lutter contre la précarité énergétique, plusieurs mesures vont venir renforcer les obligations des propriétaires en matière de performance énergétique :

  • Depuis 2021, si aucun chantier de rénovation thermique n’a été réalisé dans les logements classés F et G, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires ;
  • Depuis 2022, les propriétaires bailleurs sont tenus de faire réaliser un  audit énergétique de leur bien, en plus du diagnostic de performance énergétique. Cet audit donne lieu à des conseils en matière de rénovation thermique afin de savoir quels travaux réaliser (si le bien est concerné) ;
  • Dès 2023, les logements les plus énergivores de la classe G seront interdits à la location. Cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés F en 2028 puis E en 2034.

 Ainsi, les travaux de rénovation énergétique devront permettre aux logements à l’étiquette énergétique F ou G d’atteindre au minimum l’étiquette E. Dès lors, le parc locatif sera alors principalement constitué de logements avec un classement allant de A à D.

Au vue de la nouvelle réglementation, les bailleurs ont donc tout intérêt à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer les logements dont ils sont propriétaires, sans attendre ces échéances. En plus d’assurer le confort thermique des locataires en été comme en hiver, la rénovation permettra d’accroître l’attractivité de votre bien grâce à des coûts énergétiques maitrîsés, de prévenir sa dégradation prématurée et ainsi d’éviter au maximum la vacance locative. C’est un investissement à long terme qui vous permettra d’améliorer la rentabilité votre logement et de réduire l’impact carbone de celui-ci.


QUELS TRAVAUX DE RÉNOVATION RÉALISER ?

 Une fois l’audit énergétique réalisé, vous pouvez engager des travaux dans votre logement; et ce même s’il est en location au moment des travaux. Vos locataires ont le droit de s'opposer aux travaux que vous souhaitez entreprendre dans votre logement, à l'exception des travaux de rénovation énergétique. Pour ceux-ci, ils sont obligés d'accepter la venue des artisans.

Le changement du système de chauffage ou le remplacement de certains équipements, par exemple, va vous permettre d’améliorer l’étiquette énergétique de votre logement. L’installation d’un système de chauffage individuel, de radiateurs à chaleur douce moins énergivores ou encore d’un chauffe-eau à énergie renouvelable peut constituer le premier pas de la rénovation énergétique de votre logement.   

Un projet de rénovation énergétique ? Nos gestionnaires sont à vos côtés pour vous aider à mener à bien votre projet et vous accompagner dans l’obtention des aides. En effet, il existe plusieurs dispositifs pour aider les propriétaires bailleurs à rénover leur bien et pouvant considérablement réduire le montant de vos factures (d'autant plus qu'ils sont cumulables entre eux).

Les objectifs de la RE2020

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