Le MAG ZENINVEST#2 OCTOBRE 2022

Vous avez décidé de confier la gestion locative de votre bien immobilier à AFEDIM Gestion pour plus de sérénité. Pour vous accompagner au mieux, vous recevez chaque mois une newsletter 100% propriétaire investisseur.

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SUR...

LA VACANCE LOCATIVE

La période d’absence de locataire (dite de vacance locative) est redoutée par tous les propriétaires bailleurs puisqu’elle est synonyme de manque à gagner. Pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif et vous assurer une sécurité financière entre deux locataires, une solution s’offre à vous avec notre garantie « vacance locative ».


Le principe de cette assurance est simple et sécurisant


Afin de pouvoir continuer à percevoir vos revenus locatifs en cas d’absence de locataire entre 2 locations, la garantie souscrite dans votre mandat de gestion ZenInvest vous permet de percevoir une indemnisation pendant 6 mois maximum, suite au départ légal de votre locataire, après une franchise d’un mois seulement.

Cette indemnité, calculée sur la durée d’inoccupation de votre logement, pourra être déclarée à l’assurance dès lors que le logement sera reloué avec pour justificatif le nouveau contrat de location signé.

Elle est basée sur l’intégralité de votre perte financière puisqu’elle prend en charge 100 % du loyer mensuel et des provisions sur charges mensuelles que vous auriez dû percevoir, si votre logement n’était pas resté vide.

Comme toute garantie d’assurance, la vacance locative a ses propres conditions. Par exemple, cette garantie ne pourra pas être accordée si le logement proposé est en mauvais état ou si le niveau de loyer est trop élevé par rapport au marché locatif. Sachez que votre gestionnaire AFEDIM Gestion est à vos côtés, pour vous conseiller sur les éventuels travaux à réaliser dans votre logement et/ou sur le niveau de loyer à proposer.

Autre avantage de cette garantie auquel on ne pense pas, la cotisation d’assurance de la vacance locative est une charge déductible de votre impôt, au titre de vos revenus fonciers, si vous êtes au régime réel. Chaque année, nous vous communiquons le montant déductible, dans votre aide à la déclaration de revenus fonciers.

Notre mandat de gestion ZenInvest vous assure une tranquillité financière et la sécurisation de vos revenus locatifs.

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LE CHIFFRE DU MOIS

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des logements gérés, qui nous sont confiés par nos clients, sont loués au 30 septembre 2022.

Le conseil de votre gestionnaire

QUELQUES CONSEILS ET SOLUTIONS POUR RÉDUIRE L’ABSENCE DE LOCATAIRE

Même si vous bénéficiez au titre de notre mandat de gestion ZenInvest d’une garantie d’assurance sécurisant vos revenus locatifs en cas d’absence de locataire*, découvrez nos principaux conseils pour éviter ou réduire cette vacance !

* voir conditions auprès de votre gestionnaire

  • Estimer le bon loyer
    Fixer le montant du loyer au bon prix est une étape essentielle. Le loyer doit correspondre au marché, et être en adéquation avec les capacités financières et budgets des candidats à la location.
  • Proposer un logement en bon état, bien équipé et confortable
    Les locataires sont de plus en plus exigeants sur la qualité du logement et la présence d’une cuisine aménagée et équipée devient également un critère de choix décisif. Alors, rafraichissement, installation d’une cuisine, réparations ou remise à neuf, il ne faut rien négliger ! Le coup de pouce : si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez déduire les frais liés à des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, de vos revenus fonciers.
  • Disposer des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location de votre logement
    Les propriétaires bailleurs ont l’obligation formelle de mentionner dans les annonces, les classes énergétique et climatique, le montant des dépenses théoriques annuelles pour le chauffage, la production d’eau chaude, l’éclairage ... figurant dans le diagnostic de performances énergétiques (DPE). L’absence de diagnostic valable rend impossible la mise en location d’un logement et la recherche d’un futur locataire.

Votre gestionnaire AFEDIM Gestion est à vos côtés, pour analyser avec vous les points forts de votre logement et ceux qui pourraient être améliorés, contrôler le respect des obligations, telles que la validité du diagnostic DPE et vous conseiller sur les mesures nécessaires, pour améliorer l’expérience de votre prochain locataire, avec la volonté d’éviter la vacance locative de votre logement.

L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE

HAUSSE DES PRIX DE L’ÉNERGIE DANS LES CHARGES : COMMENT FAIRE ?

Depuis de longs mois maintenant, les prix de l’énergie connaissent une inflation galopante, accentuée depuis fin février avec le début de la guerre en Ukraine. Cette flambée des prix a un impact conséquent sur les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire des immeubles alimentés par une chaufferie collective au gaz ou un réseau de chaleur. Ces hausses ne vont pas être sans effet sur le montant des charges de copropriété que vous devrez payer et sur la partie de ces charges dites « récupérables auprès du locataire », qu’il devra vous rembourser.

En effet, conformément à un décret de 1987, toujours en vigueur, certaines dépenses relatives à l’eau et au chauffage, réglées initialement par vous, en qualité de propriétaire, sont récupérables sur le locataire en effectuant une régularisation annuelle. 

En période d’augmentations tarifaires, comme c’est le cas actuellement, le propriétaire bailleur peut donc « rattraper » les hausses sur le locataire, si les provisions mensuelles ne sont pas suffisantes, en effectuant une modification de la provision appelée avec l’accord du locataire, dans l’objectif de limiter les avances pour le propriétaire et la régularisation importante pour le locataire. Attention, cette révision de la provision doit être justifiée par le montant des appels de fonds que le propriétaire règle au syndic.

La régularisation des charges doit intervenir au moins une fois par an après le décompte définitif des charges de copropriété, validé en assemblée générale de copropriété et transmis par le syndic de copropriété à l’ensemble des copropriétaires.

Au moins un mois avant la date de régularisation, le propriétaire bailleur se doit de communiquer au locataire :

  • Un décompte annuel des charges locatives par type (eau chaude, électricité des parties communes …),
  • Le mode de répartition des charges au sein de la copropriété,
  • Une note d’information sur le calcul des charges liées à la production d’eau chaude sanitaire et de chauffage,
  • En complément, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives (factures de chauffage, d’entretien…) pendant six mois.

En confiant à AFEDIM Gestion la gestion financière de votre investissement locatif, nous nous chargeons d’effectuer la régularisation des charges locatives et le réajustement du montant des provisions sur charges auprès de votre locataire. A ce titre, nous vous demandons chaque année, l’arrêté de compte annuel validé, et l’ensemble des justificatifs que vous recevez dans les semaines qui suivent l’assemblée générale de votre copropriété.  

Dans cette période d’inflation des prix de l’énergie impactant les charges, nous vous invitons à nous adresser, tous ces justificatifs, dès réception afin que nous puissions dans les meilleurs délais, effectuer la régularisation et procéder le cas échéant, à la demande de remboursement auprès de votre locataire, tout en veillant à réajuster les provisions sur charges mensuelles, afin que vos revenus locatifs soient au plus près de vos dépenses.

APPELS DE FONDS EN COPROPRIETE : QUE FAUT-IL SAVOIR ?

Les charges afférentes à la copropriété sont nombreuses, honoraires du syndic, frais de nettoyage, charges d'ascenseur, etc. Pour y faire face, le syndic est amené à appeler des sommes aux copropriétaires : ce sont les appels de fonds. Ces contributions sont nécessaires pour assurer la gestion financière de l’immeuble. Alors, si vous louez un bien en copropriété, vous devrez payer des charges de copropriété.

Les appels de fonds sont toutes les sommes appelées par le syndic de copropriété auprès des copropriétaires, pour subvenir aux dépenses relatives à l’immeuble. Tous les copropriétaires, sans exception, doivent alors s’acquitter de ces charges de copropriété, qui correspondent aux frais liés à la gestion et à l’entretien de l’immeuble notamment. Le montant des charges est calculé selon la quote-part des parties communes d’un copropriétaire, exprimée en « tantièmes » (part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires). Les tantièmes sont établis dans l’état descriptif de division (EDD), document qui détermine, localise et identifie tous les lots.

En règle générale, vous recevez un appel de fonds avant le début de chaque nouveau trimestre, soit, quatre appels de fonds par an. À ces appels de fonds récurrents peuvent s’ajouter :

  • des appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale,
  • des appels exceptionnels pour couvrir des frais de procédure qui n’étaient pas prévus ou provisionnés,
  • des provisions ou des avances, elles aussi votées en assemblée générale,
  • les appels de fonds pour travaux régis par la loi ALUR.

On distingue alors les dépenses courantes des dépenses exceptionnelles.

4 CHOSES A RETENIR SUR LES APPELS DE FONDS :

  • Le premier appel de fonds d’un logement neuf, nous permet d’établir au plus juste le montant des premières provisions sur charges mensuelles récupérables auprès des locataires. Pour les régularisations et réajustement futurs des provisions sur charges, nous vous demanderons votre arrêté de compte définitif
  • Les provisions sur charges récupérables sont exigées chaque mois au locataire, en même temps que le loyer, ce qui permet aux propriétaires d’être assurés de leur bon règlement
  • La quote-part des charges récupérables vous est réglée mensuellement, lors du versement de vos revenus locatifs ZenInvest
  • Ces appels de fonds sont à régler directement par vos soins auprès de votre syndic de copropriété. Vous pouvez ainsi suivre les dépenses et l’évolution des charges de votre immeuble

Charges locatives :
tout ce qu’il faut retenir

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