Le MAG ZENINVEST#13 SEPTEMBRE 2023
Il y a 1 an, en septembre 2022, nous lancions notre première newsletter « Mag’ZenInvest » dédiée à nos clients propriétaires bailleurs. Notre souhait … vous proposer un contenu de qualité en réponse à vos attentes et vos préoccupations.
C’est pourquoi, après cette première année, faites nous part de vos impressions et de vos suggestions !
Votre avis nous intéresse !SUR...
LA GARANTIE OPTIONNELLE
CARENCE LOCATIVE
Vous avez fait l’acquisition d’un bien destiné à la location et vous êtes soucieux de sécuriser au maximum votre investissement contre les risques locatifs, vous pouvez bénéficier et souscrire notre option « carence locative », afin de vous assurer contre l’absence du 1er locataire.
On parle de carence locative quand il s’agit de la première mise en location d’un bien immobilier neuf et qu’une absence de locataire intervient entre la remise des clés par le promoteur, du logement livré sans aucune réserve pouvant bloquer la location, et l’emménagement du 1er locataire.
Quelles raisons peuvent entrainer une carence locative dans un marché locatif qui se dit dynamique ?
- Des dossiers de candidats locataires qui ne répondent pas aux critères de solvabilité exigés
- Des plafonds de ressources des candidats locataires ne répondant pas aux plafonds en vigueur des différents dispositifs fiscaux pour l’investissement locatif comme le dispositif PINEL
- Un montant du loyer demandé par le bailleur trop élevé qui ne serait pas en adéquation avec le marché et les revenus des candidats à la location
- Un environnement peu recherché par des locataires en raison d’absence de transports et/ou commerces de proximité…
Cette garantie optionnelle de l’offre ZenInvest, dont le coût est entièrement déductible des revenus fonciers, est proposée aux clients qui réalisent un investissement locatif d’un bien neuf avec AFEDIM.
Elle peut être souscrite jusqu’à 3 mois avant la date de livraison.
Une livraison à venir dans les prochains mois ? Vous voulez être sécurisé au maximum ? Votre conseiller est à vos côtés pour vous accompagner tout au long de votre projet.
Pour les investisseurs désireux de couvrir l’ensemble des risques locatifs, AFEDIM vous apporte une solution.
LE CHIFFRE DU MOIS
37C’est le nombre de locations réalisées chaque jour par les gestionnaires AFEDIM Gestion, en juillet et août 2023.
Le conseil de votre gestionnaire
DÉTECTEUR DE FUMÉE : UNE OBLIGATION POUR LES BAILLEURS
En tant que propriétaire bailleur, c’est à vous qu’incombe l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) dans le logement, servant à détecter les fumées et prévenir en cas d’incendie.. Depuis le 8 mars 2015, tous les logements à usage locatif sont concernés. Voici ce qu’il faut savoir sur ce dispositif obligatoire, de l’assurance à son entretien.
Les obligations à la charge du propriétaire
Le bailleur doit installer un détecteur de fumée, dans le respect des conditions suivantes :
- Le matériel doit impérativement respecter la norme européenne harmonisée NF EN 14604 et comporter le sigle CE (Conformité Européenne)
- Un seul détecteur par logement doit être fourni. Il est toutefois recommandé d’en installer un par étage dans les maisons ou appartements à plusieurs niveaux
- Il est préférable de poser le dispositif dans un lieu desservant les chambres, en tout état de cause le plus loin possible de la salle de bains et de la cuisine. Le détecteur de fumée doit être fixé de préférence au centre du plafond
- Dans un immeuble, il est interdit d'installer un détecteur de fumée au sein des parties communes
Pensez à informer votre assureur de l'installation d'un détecteur de fumée dans votre logement.
Les obligations à la charge du locataire
Durant la vie du bail, c’est au locataire de s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien du détecteur de, et procéder, si besoin, à son remplacement. L'entretien du dispositif inclut notamment le remplacement des piles, à sa charge.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
LOCATIONS : ÉVOLUTION DES ZONES DITES « TENDUES » ET CRÉATION D’UNE NOUVELLE CATÉGORIE DE ZONE TENDUE
Le 26 août 2023, la publication au Journal Officiel du décret n°2023-822 du 25 août a élargi la liste des communes situées en « zones tendues de plus de 50 000 habitants » et créer une nouvelle catégorie de zone tendue, appelée « zone tendue et touristique ».
Les zones tendues de + 50 000 habitants sont des villes où il existe une tension sur le marché de la location : la demande de logement est plus élevée que l'offre. L'idée de la zone tendue est donc de limiter l'augmentation des loyers et de favoriser l'accès à la location.
QUELLES NOUVELLES VILLES EN ZONE TENDUE + 50 000 HABITANTS ?
La liste des communes a donc été mise à jour et compte aujourd’hui 19 agglomérations supplémentaires (47 au total).
En métropole, entrent dans cette nouvelle catégorie de zones tendues, les agglomérations d’Avignon, de Caen, de Chambéry, de Cluses, de Bailly-Romainvilliers, de Creil, de Lunel, de Nîmes, d’Orléans, de Rennes, de Saint-Cyprien, et de Salon-de-Provence. Certaines agglomérations d’outre-mer entrent également dans cette nouvelle catégorie.
En parallèle, les 22 communes des agglomérations de Voiron et de Beauvais sortent de la catégorie zones tendues et sont déclassées en zones considérées comme non tendues.
QUELLES SONT LES RÈGLES À RESPECTER EN ZONE TENDUE + 50 000 HABITANTS ?
- Le plafonnement des honoraires de location imputables au locataire fixés à 10 € par m² de surface habitable (au lieu de 8 € par m² de surface habitable dans les zones non tendues)
- Un délai de préavis légal réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois dans les zones non tendues)
- Le blocage quasi-systématique (1) des loyers lors de la relocation du logement
ET CES NOUVELLES ZONES TENDUES ET TOURISTIQUES ?
Ce décret prévoit également la création d’une seconde et nouvelle catégorie dite « zones tendues et touristiques » pour une liste de 2 263 nouvelles communes.
Est considérée comme « zone tendue et touristique », une ville où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, en raison du niveau élevé des loyers et des prix prix d'acquisition des logements anciens ayant une proportion élevée de logements affectés à l'habitation, autres que l'habitation principale (ex : locations de courte durée, locations saisonnières …).
Un des objectifs de ces nouvelles zones tendues et touristiques est l’éligibilité à la TLV (Taxe sur les logements vacants), afin de remettre les logements vacants depuis plus d'un an sur le marché de l'habitat permanent et ainsi limiter la hausse des prix et des loyers par une augmentation de l'offre disponible.
(1) hors cas dérogatoires strictement encadrés par la loi
CONGÉ DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR : NOUVELLE OBLIGATION DE RELOCATION
Quelles sont les nouvelles obligations des bailleurs ? Réponses dans cet article !
Le bail conclu avec votre locataire arrive à échéance et vous ne souhaitez pas le renouveler ? Pour procéder à la résiliation de votre contrat de location, sachez que vous devez suivre une procédure particulière.
La loi n°2023-622 du 19 juillet 2023 visant à renforcer la protection des familles d’enfants atteints d’une maladie ou d’un handicap ou victimes d’un accident d’une particulière gravité a modifié l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs entre les bailleurs et les locataires des biens à usage d’habitation à résidence principale.
Depuis le 21 juillet 2023, tout bailleur d’un logement à usage d’habitation principale qui donne congé, et ce quel que soit le motif (reprise du logement, vente ou pour un motif légitime et sérieux) doit proposer un relogement au(x) locataire(s) bénéficiaire(s) de l’allocation de présence parentale ayant de faibles ressources.
Le bailleur est donc dans l’obligation de proposer à son(ses) locataire(s) un nouveau logement devant répondre à ses besoins, ses possibilités, ses moyens, avec des critères géographiques précis et encadrés par le texte de loi.
Enfin, et il faut le savoir, dans ce nouveau cas, l'âge du bailleur (plus de 65 ans) ou ses conditions de ressources ne l'exonèrent pas de l'obligation de proposer cette solution de relogement à son(ses) locataire(s), comme cela existe pour les locataires dits protégés, âgés de plus de 65 ans.
Votre Gestionnaire AFEDIM est là pour vous accompagner dans cette nouvelle obligation de relogement et mettra tout en œuvre pour la recherche de nouveau logement.
Vacance locative : les conseils pour l’éviter
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.