Le MAG ZENINVEST#31 JUILLET-AOÛT 2025
SUR...
LA GARANTIE DÉTÉRIORATION IMMOBILIÈRE
Personne n’aime les mauvaises surprises lors du départ d’un locataire. Bonne nouvelle : votre mandat ZenInvest inclut une garantie spécifique pour vous protéger contre les détériorations immobilières constatées à la sortie du logement.
Concrètement, cette garantie permet de vous indemniser en cas de dégradations ou destructions affectant le bien immobilier uniquement, imputables au locataire et relevées lors de l’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, établi contradictoirement. L’indemnisation est versée dans les conditions et limites prévues au contrat.
Seules les dégradations liées à la négligence ou au défaut d’entretien du locataire sont concernées : murs troués ou tachés, vitres cassées, moquette brûlée, parquet rayé ou abîmé, etc. Le locataire est responsable de ces réparations pendant toute la durée du bail.
Attention toutefois : certaines dégradations ne relèvent pas de sa responsabilité. Un coefficient de vétusté est appliqué, car l’usure normale due au temps reste à la charge du propriétaire. Pour bien faire la différence entre vétusté et détérioration, cliquez ici.
Sont exclus de cette garantie :
- les dommages aux biens mobiliers (meubles, électroménager, etc.),
- les frais de nettoyage ou d’entretien,
- les réparations locatives,
- l’usure normale ou la vétusté des matériaux.
Et si le dépôt de garantie ne couvre pas l’ensemble des frais ? Pas d’inquiétude : votre gestionnaire AFEDIM Gestion s’occupe de la déclaration auprès de l’assurance. Vous pouvez être indemnisé à la fois pour les travaux de remise en état, mais aussi pour la perte de loyers durant les travaux. En cas de détérioration à la fin d’un premier bail, une indemnisation en valeur à neuf est même possible.
La garantie détérioration immobilière vous apporte sécurité et sérénité, même en cas d’imprévus.
LE CHIFFRE DU MOIS
7 735 917Ce chiffre correspond au nombre de logements locatifs détenus par des propriétaires privés en France (source : ANIL, avril 2025).
Le conseil de votre gestionnaire
5 ÉTAPES À SUIVRE AU MOMENT DE LA LIVRAISON DE VOTRE LOGEMENT
Vous venez d’acquérir un bien neuf ou votre bien est sur le point d’être livré par le promoteur ? La livraison est une étape clé, qui marque votre prise de possession du logement. Elle permet de vérifier la conformité du bien par rapport aux engagements du promoteur et d’émettre, si nécessaire, des réserves.
Voici les 5 réflexes essentiels à adopter le jour de la remise des clés :
- Inspecter minutieusement le logement et tester tous les équipements : prises électriques (pensez à prendre un chargeur), volets roulants, portes, chaudière, interrupteurs, VMC, joints, siphons…
- Mentionner toutes les réserves éventuelles dans le procès-verbal de livraison. Sans cela, elles ne seront pas opposables au promoteur.
- Prendre des photos du logement (et nous les transmettre).
- Ouvrir les compteurs d’électricité et de gaz, en attendant l’arrivée du futur locataire (si ce n’est pas déjà fait par le promoteur).
- Assurer le logement en souscrivant une assurance propriétaire non-occupant (PNO), effective dès le jour de la livraison.
À ne pas oublier : dans les 90 jours suivant la date d’achèvement de la construction*, vous devez déclarer votre logement auprès du centre des Finances publiques via le formulaire H2 (fourni par le promoteur).
*La date d’achèvement figure généralement sur l’attestation jointe à la convocation à la remise des clés.
Bon à savoir : pensez à nous informer dès que vous connaissez la date de livraison de votre logement, afin que nous puissions organiser sa mise en location dans les meilleures conditions.
Envie d’être accompagné ?
Vous ne pouvez pas être présent lors de la livraison ? Vous souhaitez un œil expert pour vérifier le bien ?
Contactez votre gestionnaire AFEDIM Gestion : grâce à notre option « Assistance Livraison », nous pouvons vous proposer un accompagnement sur mesure lors de la remise des clés.
Option disponible au tarif de 350€ TTC, sous réserve de conditions – nous consulter.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
TOUT SAVOIR SUR LE PROJET DU FUTUR STATUT DE BAILLEUR PRIVÉ
Le rapport parlementaire Daubresse-Cosson sur la création d’un statut du bailleur privé a été officiellement présenté début juillet 2025. Ce projet pourrait marquer un tournant majeur pour l’investissement locatif en France.
Quels objectifs ?
Ce futur statut vise à :
- Relancer l'investissement locatif, en incitant les particuliers à acheter des biens destinés à la location, notamment dans les zones où la demande locative est forte.
- Simplifier la fiscalité et proposer un nouveau cadre juridique pour les bailleurs individuels.
- Encourager la rénovation énergétique des logements anciens, afin de lutter contre les « passoires thermiques ».
Les grandes lignes du projet
Bien que le statut soit encore en discussion, le rapport propose déjà plusieurs mesures fortes :
- Amortissement de 5 %pour les logements neufs (dans la limite de 80 % de la valeur du bien sur une durée limitée).
- Amortissement de 4 %pour les logements anciens avec travaux dont le montant est ≥ 15 % du prix du bien (dans la limite de 80 % de la valeur du bien sur une durée limitée).
- Bonus fiscaux :+0,5 % à +1,5 % d’amortissement ou +5 %, +10 % ou +15 % d’abattement micro-foncier si le logement est proposé à un loyer abordable.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 40 000 €.
- Exonération de l’assiette de l’IFI pour les logements loués.
- Plafond du micro-foncier relevé à 30 000 €.
- Abattement micro-foncier porté à 50 % (contre 30% actuellement).
- Exonération totale de la plus-value après 20 ans, sans réintégration des amortissements.
Quelle mise en œuvre ?
Le rapport évoque une mise en place souhaitée, pour tous les baux signés à compter du 1er décembre 2025.
Prochaine étape : ces propositions feront l’objet de débats, notamment à l'Assemblée nationale, en vue de leur intégration dans le projet de loi de finances 2026.
Un chantier structurant à suivre de près…
DPE : DE NOUVELLES ÉVOLUTIONS ATTENDUES SUR LA MÉTHODE DE CALCUL AU 1ᵉʳ JANVIER 2026
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), outil principal pour évaluer la consommation énergétique d’un logement, devrait à nouveau évoluer au 1ᵉʳ janvier 2026. Un arrêté est en préparation et une consultation publique sera lancée dans les prochains jours.
Cette évolution portera sur la méthode de calcul du coefficient d’énergie primaire, une modification demandée de longue date par de nombreux propriétaires et professionnels.
Pourquoi cette évolution ?
La méthode de calcul actuelle est jugée défavorable pour l’électricité, pourtant classée comme énergie bas carbone en France, par rapport à des énergies comme le gaz ou du fioul.
Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité (appelé coefficient d’énergie primaire ou CEP), actuellement fixé à 2,3, sera abaissé à 1,9, soit une baisse de 17 %.
Cette évolution très technique est considérée comme un vrai coup de pouce à l’énergie électrique.
Quelles conséquences ?
Cette révision aura un effet direct sur les résultats des DPE :
- Une amélioration du score en énergie primaire pour de nombreux logements.
- Un changement d’étiquette énergétique possible, en particulier pour ceux chauffés à l’électricité.
Selon le gouvernement, cette mesure conduirait à sortir du statut de passoire énergétique ou thermique (étiquettes F et G), environ 850 000 logements principalement chauffés à l’électricité, qui étaient excessivement pénalisés par la méthodologie actuelle.
L’arrêté devrait être signé en septembre 2025, après une consultation publique lancée dans les prochains jours sous l’égide du ministère chargée du Logement et du ministère chargé de l’Énergie.
Votre gestionnaire AFEDIM Gestion reste mobilisé pour suivre de près ces évolutions réglementaires et vous accompagner dans la gestion de votre bien.
TAXE FONCIÈRE : QUI PAIE QUOI ?
Chaque automne, les propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière. Ce document fiscal intègre plusieurs composantes, dont la fameuse TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères), souvent source de confusion entre propriétaires et locataires. À qui revient son paiement ? Peut-elle être récupérée sur le locataire ? Voici un point pour lever les doutes.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est un impôt local payé par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit occupé ou mis en location. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, avec des taux votés chaque année par les collectivités. Elle est généralement exigible en septembre ou octobre.
Zoom sur la TEOM
La TEOM, incluse dans la taxe foncière, sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est facturée au propriétaire, mais elle peut être récupérée sur le locataire au titre des charges locatives récupérables, au même titre que l’eau ou l’entretien des parties communes.
Important : seules les sommes liées strictement à la TEOM sont récupérables, à l’exclusion des frais de gestion ou autres taxes additionnelles.
Comment récupérer la TEOM auprès du locataire ?
Avec votre mandat de gestion ZenInvest, vous n'avez rien à gérer :
- Si c’est la première taxe foncière depuis la mise en location, nous régularisons la part TEOM auprès du locataire.
- Des provisions mensuelles sont ensuite intégrées dans les charges locatives et reversées avec vos revenus mensuels.
- En fin d’année, une régularisation est faite sur la base de la taxe réelle, avec remboursement ou complément si nécessaire.
- En cas de départ du locataire en cours d’année, la TEOM est automatiquement ajustée au prorata de son temps d’occupation.
Grâce à votre mandat ZenInvest, la gestion de la TEOM est automatisée et conforme, pour une location en toute sérénité.
Vacance locative : les conseils pour l'éviter
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.