Le MAG ZENINVEST#1 SEPTEMBRE 2022

Vous avez décidé de confier la gestion locative de votre bien immobilier à AFEDIM Gestion pour plus de sérénité. Pour vous accompagner au mieux, vous recevrez chaque mois une newsletter 100% propriétaire investisseur.

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LA SÉLECTION DES LOCATAIRES

Une des principales craintes pour un bailleur est le risque d’impayé. C’est pourquoi le choix du locataire est primordial.

En nous confiant la location de votre bien immobilier, vous nous déléguez totalement la sélection de votre futur locataire.

Notre objectif ? Trouver un locataire sérieux. Pour cela, nous nous appuyons sur :

  • des critères objectifs et légaux - notamment non-discriminatoires,
  • son profil,
  • sa solvabilité,
  • les garanties qu'il présente,
  • le respect des conditions de ressources et d’occupation liées à votre dispositif fiscal.

En cas de non-respect d’un certain nombre de ces critères, en plus du risque d’impayés, le bailleur encourt de lourdes sanctions, tant sur les pratiques (liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées), que sur la discrimination au logement.

Nous faire confiance dans la sélection de votre locataire, c’est vous assurer une tranquillité !

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Vous disposez d'un accès propriétaire exclusif, accessible 24h/24 et 7J/7, qui vous permet de :

  • Suivre votre situation comptable en temps réel, connaître l'historique de vos comptes par locataire : facturations, paiements de loyers, virements, comptes de charges
  • Consulter les documents de votre dossier : bail de votre locataire, courriers…
  • Recevoir et éditer vos comptes rendus de gérance mensuels, votre aide à la déclaration des revenus fonciers
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L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE

LOCATION : CONNAISSEZ-VOUS LE PERMIS DE LOUER INSTAURÉ PAR LA LOI ALUR ?

Mis en place fin 2016, le permis de louer séduit de plus en plus de communes en France. Il s’agit d’un dispositif issu de la loi Alur qui vise à lutter contre le mal-logement en France en permettant aux communes d’appliquer des mesures de contrôle des biens en location.

Qu’est-ce que le permis de louer ?

C'est une loi qui donne la possibilité aux autorités locales de définir des secteurs géographiques (villes, quartiers, rues …) voire des catégories de logements ou d'immeubles, où la mise en location d’un logement est soumise à des démarches administratives spécifiques de la part du bailleur.

Ainsi, certaines communes sont maintenant en droit de contraindre les propriétaires bailleurs à effectuer une déclaration de mise en location ou à demander une autorisation préalable, afin de pouvoir louer leur logement (location vide ou meublée).

Quelles communes sont soumises au permis de louer ?

Les décisions d’instaurer ou non un permis de louer sur un secteur, sont prises au niveau de la commune ou de l’ECPI (Établissements Publics de Coopération Intercommunale, autrement dit communautés urbaines, communautés d’agglomération, métropoles ou communautés de communes) et non au niveau national. Il n’existe donc pas de fichier officiel avec une liste exhaustive des communes soumises à la déclaration de mise en location ou l’autorisation préalable de mise en location.

Le bailleur doit donc se renseigner systématiquement avant toute mise en location, en contactant la mairie de la ville où se situe le bien.

A ce jour, ce sont plus de 400 communes en France qui ont adopté ce permis de louer.

Déclaration de mise en location ou demande d’autorisation préalable ?

Là aussi, le choix du type d’autorisation appartient à la commune ou l’ECPI, qui décide de soumettre la mise en location d’un logement :

  • Soit à une simple déclaration de mise en location, à effectuer auprès de la mairie, dans un délai maximum de 15 jours suivant la signature du bail.
  • Soit à une autorisation préalable de l'autorité administrative, à effectuer impérativement avant la mise en location du logement, puisque la réponse se doit d’être positive pour que le logement puisse être loué.
    Cette démarche est nettement plus contraignante, puisque le bailleur doit attendre l’accord et la délivrance du permis de louer, qui ne peut parfois se faire qu’après visite du logement par les autorités compétentes. En effet, celles-ci évaluent sa qualité (selon les critères de délivrance du permis décidés par la collectivité territoriale).
    Cette autorisation est délivrée dans un délai d’un mois, pour une durée de 2 ans et doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location. En cas de refus de délivrer le permis de louer, la décision sera motivée en précisant notamment la nature des travaux ou des aménagements à réaliser pour permettre la mise en location.

Ce que vous devez également savoir : les diagnostics techniques du logement effectués par un professionnel sont à fournir obligatoirement à la mairie, quel que soit le type d’autorisation. Sans ces diagnostics, le permis de louer ne sera pas accordé, et la demande non étudiée.

Louer sans permis : quels sont les coûts et les risques ?

Il faut savoir que le permis de louer peut être gratuit ou facturé au propriétaire bailleur par les communes, et peut coûter jusqu’à une centaine d’euros.

Si un propriétaire bailleur loue un logement sans effectuer ces formalités dans le délai imposé, il s’expose à des sanctions financières importantes pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € en cas de récidive dans les trois ans).

S’il met tout de même en location un logement pour lequel le permis de louer a été refusé, le propriétaire est passible d’une amende de 15 000 € au maximum.

En bénéficiant du mandat de gestion ZenInvest, c’est votre gestionnaire AFEDIM Gestion qui se charge de ces démarches pour la mise en location de votre logement. Une tranquillité supplémentaire pour vous !

LOCATION : Mesures d'urgence prises pour la protection du pouvoir d’achat : ce qui est décidé et applicable !

Après plusieurs semaines de débats et de votes, différentes mesures de soutien du pouvoir d’achat ont été définitivement adoptées. Plusieurs mesures de cette loi concernent la location et impactent les propriétaires bailleurs, comme les locataires.

  • Un bouclier pour protéger les ménages de la hausse des loyers de leur logement

La hausse des loyers a été fixée à 3,5 % maximum, jusqu'au 30 juin 2023, afin de limiter l’envol de l’indice de révision des loyers (IRL) sur les prochains mois, en raison d’une inflation rapide.

Les Outre-mer et la Corse bénéficieront d’un bouclier renforcé, avec une hausse des loyers limitée respectivement à 2,5 % et 1,5 %.

Le deuxième volet du “bouclier loyer” prévoit une hausse anticipée des aides personnalisées au logement (APL), de 3,5% également. Elles seront revalorisées de manière rétroactive, avec effet au 1er juillet 2022, au lieu du 1er octobre 2022.

  • Une revalorisation des loyers commerciaux également plafonnée à 3,5 % pendant un an pour les baux conclus avec des petites et moyennes entreprises.
  • Des conditions strictes pour la fixation de compléments de loyers, afin de renforcer l’encadrement des loyers dans les zones concernées.

Dans certaines villes où le marché est particulièrement tendu, comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux, le dispositif d’encadrement des loyers mis en place prévoit, au-delà de respecter le plafond de loyer réglementaire, la possibilité d’appliquer un complément de loyer, si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort.

Dans le cadre des mesures de soutien du pouvoir d’achat, les députés ont voulu aller encore plus loin en interdisant la possibilité d’appliquer un complément de loyer (ou surloyer) pour certains types de logements. Les logements ayant des sanitaires sur le palier, présentant des signes d’humidité, des problèmes d’isolation thermique ou encore un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G, sont notamment concernés.

En nous délégant la gestion de votre logement à travers le mandat de gestion ZenInvest, vous nous confiez le suivi, la mise en œuvre et le respect de toutes ces évolutions réglementaires, afin de vous permettre en qualité de bailleur, d’être en conformité avec la législation en vigueur.

PROPRIÉTAIRE / LOCATAIRE : Qui doit réellement payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

Qu’est ce que la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe obligatoire pour financer la collecte des déchets, organisée par la commune ou les collectivités locales. Tous les bâtiments soumis à la taxe foncière sont également soumis à la TEOM, dans les communes qui ont choisi ce mode de financement.

Le coût est basé sur la valeur locative cadastrale, à l’identique du calcul de la taxe foncière et le taux appliqué dépend de chaque commune, qui le révise et le vote chaque année.

Qui doit payer cette taxe, le locataire ou le propriétaire ?  

Cette taxe est adressée au propriétaire directement pour paiement. Elle figure sur l’avis de taxe foncière que le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition doit régler au Trésor Public. Cependant, elle fait partie des charges récupérables auprès du locataire. 

Mais comment procéder pour la récupérer auprès du locataire ?

Il est tout à fait possible de récupérer cette taxe en même temps que les autres charges. Néanmoins ces dispositions doivent être prévues dès le début de la location en précisant les modalités de recouvrement et de paiement. Il faut également fixer le montant provisionné de cette taxe, afin qu’elle puisse être régularisée chaque année, dans le respect de la législation telle que la loi ALUR.

En nous confiant la gestion financière de votre bien, nous nous chargeons, pour votre compte, de ces modalités (clauses, fixation et recouvrement des provisions, régularisation annuelle …), afin d’être sûr qu’elle vous soit remboursée par votre locataire qui bénéficie de la collecte des ordures ménagères.

Vous allez recevoir très prochainement votre avis de taxe foncières 2022, par l’Administration fiscale. Nous allons nous aussi prendre contact avec vous ce mois, pour vous demander les éléments de votre Taxe Foncière, afin de lancer le recouvrement de la TEOM auprès de votre locataire.

LOCATION : Les nouvelles mentions et informations obligatoires sur les annonces de logements à louer

Cette année, une série de mesures réglementaires est venue renforcer l’obligation d’information à destination des candidats à la location. De nouvelles mentions, notamment liées à la règlementation climatique et énergétique, doivent apparaitre sur les annonces immobilières. Et ce, que l’on soit bailleur particulier ou professionnel !

Des mentions obligatoires dans les annonces immobilières

La loi « 3DS » (relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration) impose des mentions obligatoires dans toute annonce immobilière portant sur une location de logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage de résidence principale, étudiant) pour renforcer l’information des candidats locataires.

Pour rappel, quelques unes de ces mentions obligatoires (mentionnées dans l’arrêté du 21 avril 2022) :

  • (…) le montant du loyer mensuel, des charges récupérables et leurs modalités de règlement et de régularisation, du dépôt de garantie,
  • la surface du logement exprimée en mètres carrés de surface habitable, déterminée selon les règles légales,
  • le caractère meublé ou non,
  • la zone géographique, la commune voire l’arrondissement ...

De plus, en zone d’encadrement des loyers, il est obligatoire de faire figurer dans les annonces la mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré et le cas échant le complément de loyer applicable, pour les logements éligibles.

Une nouvelle loi = de nouvelles obligations

La loi Climat et Résilience a, quant à elle, instauré également de nouvelles obligations en matière de location. Au-delà de rendre le DPE (Diagnostic de performance énergétique) opposable, l’affichage de certaines mentions de ce diagnostic est devenu obligatoire, dans l’ annonce comme dans le bail :

  • La consommation énergétique (étiquette énergie) et l’émission de gaz à effet de serre (étiquette climat),
  • l’estimation de la facture à payer par an pour chauffer le logement (mentionnées dans le DPE du bien)
  • la qualification de logement à consommation énergétique excessive.

Il faut savoir que la règlementation est très stricte sur le formalisme à respecter pour rédiger les mentions et textes figurant dans ces annonces de location et les sanctions et risques financiers importants !

Par exemple, si une annonce est publiée sans le DPE  pour un logement neuf ou ancien, l’amende peut grimper jusqu’à 15 000 euros. 

Pour rappel, le DPE fait partie de la liste importante des diagnostics immobiliers obligatoires annexés au contrat de location, que le bailleur soit particulier ou professionnel.

A ce titre, votre gestionnaire sera amené à vous solliciter pour obtenir vos diagnostics immobiliers, déjà réalisés et toujours en cours de validité. Dans le cas contraire, nous vous proposerons de les faire réaliser par nos diagnostiqueurs référencés (…) !

Sachez qu’AFEDIM Gestion suit attentivement ces réglementations en constante évolution, et adapte ses outils et solutions continuellement, afin de répondre aux nouvelles obligations. Vous n’avez donc pas à vous soucier de ces contraintes et exigences; de plus, la fiabilité de nos données est garantie pour les locataires et conforme à la loi !

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