Le MAG ZENINVEST#1 SEPTEMBRE 2022

• Un bouclier pour protéger les ménages de la hausse des loyers de leur logement

La hausse des loyers a été fixée à 3,5 % maximum, jusqu'au 30 juin 2023, afin de limiter l’envol de l’indice de révision des loyers (IRL) sur les prochains mois, en raison d’une inflation rapide.

Les Outre-mer et la Corse bénéficieront d’un bouclier renforcé, avec une hausse des loyers limitée respectivement à 2,5 % et 1,5 %.

Le deuxième volet du “bouclier loyer” prévoit une hausse anticipée des aides personnalisées au logement (APL), de 3,5% également. Elles seront revalorisées de manière rétroactive, avec effet au 1^er juillet 2022, au lieu du 1^er octobre 2022.

• Une revalorisation des loyers commerciaux également plafonnée à 3,5 % pendant un an pour les baux conclus avec des petites et moyennes entreprises.
• Des conditions strictes pour la fixation de compléments de loyers, afin de renforcer l’encadrement des loyers dans les zones concernées.

Dans certaines villes où le marché est particulièrement tendu, comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux, le dispositif d’encadrement des loyers mis en place prévoit, au-delà de respecter le plafond de loyer réglementaire, la possibilité d’appliquer un complément de loyer, si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort.

Dans le cadre des mesures de soutien du pouvoir d’achat, les députés ont voulu aller encore plus loin en interdisant la possibilité d’appliquer un complément de loyer (ou surloyer) pour certains types de logements. Les logements ayant des sanitaires sur le palier, présentant des signes d’humidité, des problèmes d’isolation thermique ou encore un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G, sont notamment concernés.

En nous délégant la gestion de votre logement à travers le mandat de gestion ZenInvest, vous nous confiez le suivi, la mise en œuvre et le respect de toutes ces évolutions réglementaires, afin de vous permettre en qualité de bailleur, d’être en conformité avec la législation en vigueur.

Qu’est ce que la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe obligatoire pour financer la collecte des déchets, organisée par la commune ou les collectivités locales. Tous les bâtiments soumis à la taxe foncière sont également soumis à la TEOM, dans les communes qui ont choisi ce mode de financement.

Le coût est basé sur la valeur locative cadastrale, à l’identique du calcul de la taxe foncière et le taux appliqué dépend de chaque commune, qui le révise et le vote chaque année.

Qui doit payer cette taxe, le locataire ou le propriétaire ?  

Cette taxe est adressée au propriétaire directement pour paiement. Elle figure sur l’avis de taxe foncière que le propriétaire du bien au 1^er janvier de l’année d’imposition doit régler au Trésor Public. Cependant, elle fait partie des charges récupérables auprès du locataire. 

Mais comment procéder pour la récupérer auprès du locataire ?

Il est tout à fait possible de récupérer cette taxe en même temps que les autres charges. Néanmoins ces dispositions doivent être prévues dès le début de la location en précisant les modalités de recouvrement et de paiement. Il faut également fixer le montant provisionné de cette taxe, afin qu’elle puisse être régularisée chaque année, dans le respect de la législation telle que la loi ALUR.

En nous confiant la gestion financière de votre bien, nous nous chargeons, pour votre compte, de ces modalités (clauses, fixation et recouvrement des provisions, régularisation annuelle …), afin d’être sûr qu’elle vous soit remboursée par votre locataire qui bénéficie de la collecte des ordures ménagères.

Vous allez recevoir très prochainement votre avis de taxe foncières 2022, par l’Administration fiscale. Nous allons nous aussi prendre contact avec vous ce mois, pour vous demander les éléments de votre Taxe Foncière, afin de lancer le recouvrement de la TEOM auprès de votre locataire.

Des mentions obligatoires dans les annonces immobilières

La loi « 3DS » (relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration) impose des mentions obligatoires dans toute annonce immobilière portant sur une location de logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage de résidence principale, étudiant) pour renforcer l’information des candidats locataires.

Pour rappel, quelques unes de ces mentions obligatoires (mentionnées dans l’arrêté du 21 avril 2022) :

• (…) le montant du loyer mensuel, des charges récupérables et leurs modalités de règlement et de régularisation, du dépôt de garantie,
• la surface du logement exprimée en mètres carrés de surface habitable, déterminée selon les règles légales,
• le caractère meublé ou non,
• la zone géographique, la commune voire l’arrondissement ...

De plus, en zone d’encadrement des loyers, il est obligatoire de faire figurer dans les annonces la mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré et le cas échant le complément de loyer applicable, pour les logements éligibles.

Une nouvelle loi = de nouvelles obligations

La loi Climat et Résilience a, quant à elle, instauré également de nouvelles obligations en matière de location. Au-delà de rendre le DPE (Diagnostic de performance énergétique) opposable, l’affichage de certaines mentions de ce diagnostic est devenu obligatoire, dans l’ annonce comme dans le bail :

• La consommation énergétique (étiquette énergie) et l’émission de gaz à effet de serre (étiquette climat),
• l’estimation de la facture à payer par an pour chauffer le logement (mentionnées dans le DPE du bien)
• la qualification de logement à consommation énergétique excessive.

Il faut savoir que la règlementation est très stricte sur le formalisme à respecter pour rédiger les mentions et textes figurant dans ces annonces de location et les sanctions et risques financiers importants !

Par exemple, si une annonce est publiée sans le DPE  pour un logement neuf ou ancien, l’amende peut grimper jusqu’à 15 000 euros. 

Pour rappel, le DPE fait partie de la liste importante des diagnostics immobiliers obligatoires annexés au contrat de location, que le bailleur soit particulier ou professionnel.

A ce titre, votre gestionnaire sera amené à vous solliciter pour obtenir vos diagnostics immobiliers, déjà réalisés et toujours en cours de validité. Dans le cas contraire, nous vous proposerons de les faire réaliser par nos diagnostiqueurs référencés (…) !

Sachez qu’AFEDIM Gestion suit attentivement ces réglementations en constante évolution, et adapte ses outils et solutions continuellement, afin de répondre aux nouvelles obligations. Vous n’avez donc pas à vous soucier de ces contraintes et exigences; de plus, la fiabilité de nos données est garantie pour les locataires et conforme à la loi !