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LE CONGÉ BAILLEUR

À l’approche de l’échéance du bail, AFEDIM Gestion vous interroge sur votre souhait de renouveler ou non le bail pour trois ou six années supplémentaires.*

En tant que bailleur, vous pouvez choisir de ne pas renouveler le bail, à condition que ce soit pour l’un des trois motifs légaux suivants :

Vente du logement

Vous pouvez décider de vendre le bien libre de tout occupant.

💡À savoir : le locataire est prioritaire pour l’achat. Il bénéficie d’un droit de préemption de deux mois pour se positionner sur votre offre de vente.

Si vous souhaitez donner congé pour ce motif, il est donc important de nous informer de votre décision, dès réception de notre première demande, environ 10 mois avant l’échéance du bail de votre locataire. Si vous le souhaitez, nous pouvons vous accompagner dans l’estimation du prix de vente de votre bien immobilier (information obligatoire dans le congé à délivrer au locataire).

Reprise personnelle du logement

Vous pouvez également reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant, etc.)

Dans ce cas, il faudra justifier la demande au moment du congé en précisant :

  • le nom du futur occupant,
  • son adresse actuelle,
  • son lien de parenté avec le propriétaire,
  • et les motifs réels et sérieux de cette reprise.

Motifs légitimes et sérieux

Ce motif s’applique lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (par exemple, retards répétés de paiement de loyer).

Le motif doit être objectivement justifié par des éléments concrets.

⚠️Attention : certains locataires sont protégés par la loi (locataire âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail, bénéficiaires de certaines allocations, etc.). Dans ce cas, vous avez l’obligation de proposer un relogement répondant à des critères similaires à ceux du logement actuel.

Une décision à bien préparer

Mettre fin à un bail est une décision importante, qui doit être mûrement réfléchie.

En cas d’échec du projet (vente non aboutie, abandon de reprise…), vous devrez recontacter votre ancien locataire et lui proposer le bien en priorité s’il est remis en location.

Une démarche mal justifiée ou incohérente peut être considérée comme abusive, et entraîner des poursuites de la part du locataire.

AFEDIM Gestion, votre partenaire pour un congé sécurisé

Quel que soit votre cas, AFEDIM Gestion vous accompagne à chaque étape et dans toutes les obligations imposées au bailleur.

Votre gestionnaire vérifié en amont la validité de vos informations personnelles (identité, état civil, etc.) et fait appel à un commissaire de justice pour la rédaction complète et conforme du congé.

Ainsi, vous êtes assurés de mener votre démarche en toute sécurité, dans le respect de la loi et de vos intérêts.

* Durée du bail différente selon bailleur personne physique ou personne morale

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LE CHIFFRE DU MOIS

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Le conseil de votre gestionnaire

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Assurance Propriétaire Non Occupant : l’essentiel à savoir

En tant que propriétaire bailleur, votre logement peut être exposé à différents risques : dégâts des eaux, incendie, vandalisme ou encore sinistre causé à un voisin.

Pour vous protéger efficacement, il existe une assurance spécifique : l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

La PNO s’adresse aux propriétaires qui n’occupent pas leur logement, qu’il soit loué ou vacant.
Elle complète l’assurance du locataire ou celle de la copropriété.

Elle concerne :

  • Les propriétaires bailleurs (appartement ou maison, donnés en location)
  • Les propriétaires de logements vacants (entre deux locataires, par exemple)
  • Les copropriétaires non occupants (en immeuble collectif)

Que couvre l’assurance PNO ?

Une bonne assurance PNO inclut généralement :

1. Les garanties de base

Incendie, explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles, vol, vandalisme, bris de glace, dommages électriques.

2. La responsabilité civile du propriétaire

Elle couvre les dommages causés à des tiers, par exemple une fuite dans un logement vide qui endommage l’appartement du dessous.
C’est une garantie essentielle, notamment lorsque le logement est vacant.

3. Des garanties complémentaires selon le contrat

  • Perte de loyers (si le bien devient inhabitable après un sinistre)
  • Protection juridique (en cas de litige avec un locataire ou un voisin)
  • Garantie des biens mobiliers (si le logement est loué meublé)

Pourquoi souscrire une assurance PNO ?

Souscrire une assurance propriétaire non occupant c’est :

  1. Protéger son bien en continue, même entre deux locations
  2. Compléter l’assurance du locataire en cas de sinistre non couvert
  3. Respecter la loi : la PNO est obligatoire pour les copropriétaires non occupants depuis la loi ALUR (2014)
  4. Préserver ses finances en cas de dommages importants

En résumé :

L’assurance PNO est un véritable filet de sécurité pour les propriétaires bailleurs. Peu coûteuse (entre 50 et 200 € par an selon le bien), elle protège à la fois le logement et la responsabilité du propriétaire.

Un petit investissement pour une grande tranquillité d’esprit.

L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE

ENCADREMENT DES LOYERS : QUELLES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT ?

L’encadrement des loyers fait souvent débat… mais quelles sont les conséquences pour les bailleurs en cas de dépassement ?

Dans plusieurs grandes villes comme Paris ou Lyon, la loi impose un plafond de loyer à ne pas dépasser lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Ce dispositif vise à prévenir les abus et à préserver l’accès au logement.

Mais selon une enquête de la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie) publiée le 17 septembre 2024 pour Paris et la Seine-Saint-Denis, son application reste souvent mal appliquée.

Des résultats préoccupants

En 2024, 37% des annonces ne respectent pas le plafond légal

  • 29% à Paris,
  • 47% en Seine-Saint-Denis.

Une situation en hausse par rapport à 2023 (31% d’annonces non conformes).

👉 En moyenne, les loyers dépassent le plafond de 159€ par mois, soit 1 908€ par an.

Certains écarts sont bien plus importants : un studio de 20 m² affiché à 1 300 € alors que le loyer maximal autorisé était de 642,50 €, soit 657,50 € de trop chaque mois !

L’étude souligne que les bailleurs particuliers sont les plus concernés, avec 43 % d’annonces non conformes.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Un bailleur ne respectant pas l’encadrement des loyers s’expose à plusieurs mesures :

  • Mise en demeure du préfet ou la commune, demandant la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu;
  • À défaut, une amende administrative pouvant atteindre 5 000€ (pour une personne physique à Paris ou en Seine-Saint-Denis) ;
  • Enfin, le tribunal judiciaire peut être saisi par le locataire, dans un délai de trois ans, pour exiger la régularisation et le remboursement des montants perçus en trop.

En confiant votre bien à AFEDIM Gestion, vous bénéficiez d’une mise en location conforme à la réglementation et d’une gestion sécurisée, en toute tranquillité.

RÉVISION DU ZONAGE ABC : QUELS IMPACTS POUR LES LOCATIONS IMMOBILIÈRES ?

Le zonage ABC évolue : découvrez ce que cela implique pour la location de votre logement.

En France, le zonage ABC classe les communes en zones géographiques, selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il sert d’indicateur du niveau de tension du marché local.

Face à l'évolution constante du marché immobilier et aux difficultés d'accès au logement, le ministère du Logement a récemment procédé à une révision significative de ce zonage ABC, via l’arrêté du 5 septembre 2025.

Cette révision a plusieurs conséquences pour le logement :

  • Elle favorise le développement de l’offre de logements à louer dans les zones tendues.
  • Elle propose des avantages pour les investisseurs de biens immobiliers, réalisés dans le cadre des dispositifs Denormandie et Loc'Avantages.

468 communes reclassées

L’arrêté du 5 septembre 2025 reclassifie 468 communes, dont plus de la moitié passent en zones « tendues » (A, A bis et B1). Ces 3 zones concernent :

  • Les grandes agglomérations où la demande est élevée (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier...)
  • Paris et sa proche banlieue
  • Les villes moyennes dynamiques et les zones frontalières ou littorales

Révision des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour tout nouveau bail

Le nouveau zonage devient applicable dès la signature d’un nouveau bail, même si le bien a été acheté (et acte notarié signé) selon l’ancien zonage.

⚠️ Important : La révision possible à la hausse du loyer, devra respecter tout de même, les dispositions liées au décret de blocage des loyers à la relocation dans les grandes villes. Concrètement, le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser celui du précédent, que le logement soit vide ou meublé, jusqu'à l'été 2026.

À noter : La « zone tendue » ABC, décrite ci-dessus, est différente de la zone tendue ALUR liée à la location, qui régit l’encadrement des loyers et la durée de préavis du locataire lorsqu’il souhaite quitter son logement.


Soyez rassurés : votre gestionnaire AFEDIM Gestion, bien informé des mesures réglementaires, veille à la mise en location de votre logement et fixe le loyer dans le respect de vos intérêts financiers et de la réglementation en vigueur.

TOUT SAVOIR SUR LE PERMIS DE LOUER

Avant de mettre un logement en location, certaines communes exigent une autorisation spécifique : le « permis de louer ». Un dispositif qui vise à protéger les locataires… et à responsabiliser les bailleurs.

Qu'est-ce que le permis de louer ?

Instauré par la loi ALUR, le permis de louer est une autorisation obligatoire dans certaines communes avant toute nouvelle mise en location.
Son objectif : prévenir la location de logements non conformes et garantir la sécurité, la salubrité et le confort des occupants.

Selon la zone géographique, le propriétaire doit :

  • soit déclarer la mise en location de son logement,
  • soit obtenir une autorisation préalable de la mairie.

Dans certains cas, une visite du logement peut être effectuée par la commune pour vérifier sa conformité (électricité, ventilation, sécurité, etc.).

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Mettre en location un logement sans permis de louer peut entraîner :

  • une amende administrative,
  • voire une interdiction temporaire de louer tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.

C’est donc un dispositif à ne pas négliger, destiné à garantir la décence et la sécurité des logements proposés à la location.

Quelles communes sont concernées ?

Le permis de louer n’est pas applicable sur tout le territoire. À ce jour, ce sont environ 650 communes qui ont adopté ce fameux « permis de louer ».

Il s’applique uniquement dans les communes ayant pris un arrêté municipal pour instaurer cette obligation.

Sa durée de validité varie selon les collectivités, mais elle est souvent comprises entre 6 et 9 ans.

Nos équipes vérifient si votre bien est situé dans une zone soumise au permis de louer, préparent et déposent le dossier auprès de la mairie, puis assurent le suivi jusqu’à la réception de l’autorisation. Avec AFEDIM Gestion, votre bien est géré en toute conformité avec la réglementation, pour une location sécurisée et responsable.

PROPRIÉTAIRES BAILLEURS : QUELS SONT VOS DROITS PENDANT LA TRÊVE HIVERNALE QUI DÉBUTE LE 1ER NOVEMBRE 2025 ?

En 2025, la trêve hivernale débutera le 1er novembre 2025 et se terminera le 31 mars 2026. Cette durée de 5 mois, a été instaurée par la loi ALUR, en 2014.

Durant cette trêve, l’expulsion du locataire est suspendue, mais le propriétaire bailleur n’est pas privé de toute action et conserve des possibilités de recours.

Le propriétaire bailleur est notamment autorisé à :

  • Faire intervenir un commissaire de justice, pour signifier différents actes au locataire, délivrer un commandement de payer au locataire, pour régulariser des impayés de loyer.
  • Saisir le tribunal pour engager une procédure d’expulsion, qui pourra être mise en œuvre, après la période de trêve hivernale.

En cas d’impayés de loyers de votre locataire, vous n’êtes pas seuls ! Sachez que l’expert du service contentieux d’AFEDIM Gestion est à vos côtés, pour étudier au mieux de vos intérêts toutes les actions possibles avec un commissaire de justice, même pendant cette période de trêve hivernale.

Ce qu’il faut savoir sur le DPE collectif pour les copropriétés

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