Le MAG ZENINVEST#25 NOVEMBRE 2024
SUR...
LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS
Changement de situation professionnelle ou familiale, surendettement, oubli… Les raisons pour lesquelles un locataire peut, au cours de son bail, ne plus être en mesure de payer son loyer sont multiples. Ces situations peuvent être source de stress pour vous, propriétaire-bailleur. C’est pourquoi nous mettons tout en œuvre pour vous apporter des solutions, avec notamment la Garantie de Loyers Impayés (GLI), systématiquement incluse dans votre mandat de gestion ZenInvest.
Cette assurance couvre :
- Les loyers impayés : Jusqu’à 61 000€ par sinistre, la GLI prend en charge le non-paiement des loyers, des charges et des taxes locatives, sans limitation de durée. Elle vous permet ainsi de continuer à recevoir vos revenus locatifs jusqu’au départ ou à l’expulsion de votre locataire.
- Les frais de procédure : Les démarches juridiques liées aux loyers impayés peuvent rapidement entraîner des frais juridiques supplémentaires. Pour vous éviter toute mauvaise surprise, la GLI prend également en charge la quasi-totalité de ces frais.
Le plus ZenInvest ? En cas de loyers impayés, nous mettons en place une procédure adaptée et vous indemnisons dès le premier impayé, grâce à l’avance de trésorerie. Vous êtes ainsi protégés, même avant la déclaration de sinistre à l’assurance. Une tranquillité d’esprit supplémentaire pour vous !
Bon à savoir : La cotisation d’assurance GLI comprise dans le taux global de votre mandat de gestion est entièrement déductible de vos revenus fonciers, si vous avez opté pour le régime réel d’imposition.
La Garantie Loyers Impayés, c’est l’assurance d’être couvert contre les risques locatifs, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal !
LE CHIFFRE DU MOIS
8 %C’est le taux de logements vacants en France en 2024.
Source : INSEE 09/2024
Le conseil de votre gestionnaire
ÉVITEZ LA VACANCE LOCATIVE : NOS CONSEILS ESSENTIELS
Bien que votre mandat de gestion ZenInvest inclut une garantie d’assurance sécurisant vos revenus locatifs en cas d’absence de locataire, il est toujours préférable de maximiser l’attractivité de votre bien pour réduire ou éviter la vacance locative. Voici nos principaux conseils :
- Fixer le loyer au juste prix : Déterminer un loyer cohérent avec le marché est une étape clé. Un montant adapté permet d’être en adéquation avec les revenus des candidats locataires, de répondre au taux d’effort exigé (loyer mensuel charges comprises/revenus nets mensuels) et limiter ainsi les périodes de vacance.
- Proposer un logement en bon état, bien équipé et confortable : Les locataires sont de plus en plus attentifs à la qualité du logement. Une cuisine aménagée et équipée est désormais un critère souvent déterminant. Pensez aux rafraîchissements, aux réparations nécessaires ou à la remise à neuf si besoin. Astuce : Si vous avez choisi le régime réel d’imposition, les frais liés à des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles de vos revenus fonciers.
- Respecter les obligations de diagnostics immobiliers : Pour louer un bien, il est obligatoire de mentionner dans les annonces :
- Les classes énergétique et climatique
- Les montant des dépenses théoriques annuelles pour le chauffage, l’eau chaude et l’éclairage.
Votre gestionnaire AFEDIM Gestion vous accompagne pour analyser les points forts de votre bien, identifier les améliorations possibles et contrôler le respect des obligations réglementaires, comme la validité du DPE. Ensemble, nous mettons tout en œuvre pour optimiser l’attractivité de votre logement et éviter toute vacance locative.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
LOGEMENTS CLASSÉS G (DPE) ET INTERDICTION DE LOCATION : UN ASSOUPLISSEMENT À VENIR EN 2025 ?
Une nouvelle proposition de loi pourrait changer les règles pour les logements classés G en France. Si elle est adoptée, l’interdiction de louer ces passoires thermiques dès le 1er janvier 2025 sera assouplie, offrant ainsi un répit aux propriétaires. Les locataires, de leur côté, pourront demander une réduction du loyer en cas de travaux non réalisés. Explications.
La loi Climat et Résilience du 24 août 2021 prévoit une interdiction progressive de louer des logements énergivores, aussi appelés « passoires thermiques ». À partir du 1er janvier 2025, cette interdiction devrait notamment concerner tous les logements classés G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Cependant, une nouvelle proposition de loi, récemment déposée à l’Assemblée nationale par les députés Bastien Marchive et Inaki Echaniz, pourrait apporter plus de souplesse à cette réglementation.
Quelles sont les principales mesures de cette proposition ?
Si la loi est adoptée, l’interdiction de location des logements classés G ne s’appliquera pas aux baux en cours, mais uniquement aux nouveaux contrats. En d’autres termes, les locataires déjà en place dans un logement classé G au 1er janvier 2025 pourront y rester, même si le DPE reste défavorable, à condition que leur contrat soit en cours, tacitement reconduit, ou renouvelé.
De plus, la proposition de loi prévoit, sous certaines conditions, de « suspendre l'application des obligations de décence énergétique » prévue par la loi sur les passoires thermiques. Par exemple, un propriétaire pourra être exempté de l’interdiction de location s’il a entrepris des démarches pour réaliser des travaux de rénovation énergétique, mais fait face à des contraintes juridiques ou techniques, comme un refus de l’assemblée générale de copropriété, une opposition du locataire ou des travaux en cours.
Enfin, cette proposition envisage de permettre aux locataires d’exercer un recours en justice pour obtenir une réduction de loyer, en cas de non-conformité énergétique. Si le juge estime que le propriétaire a montré de la bonne volonté pour réaliser les travaux nécessaires, le loyer pourra alors être minoré du montant des charges énergétiques.
Quand cette proposition sera-t-elle discutée ?
Cette mesure devrait être discutée au Parlement dès décembre 2024, dans le cadre d’un parcours législatif accéléré.
ENCADREMENT DES LOYERS : LE CONSEIL D'ÉTAT ANNULE L'ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS
Une nouvelle décision vient secouer le cadre législatif de l’encadrement des loyers à Paris. Mais que signifie-t-elle concrètement pour les propriétaires bailleurs ? Décryptage.
Le 18 novembre 2024, le Conseil d'État a annulé un arrêt de la cour administrative d'appel de Paris qui validait, depuis octobre 2023, l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019 fixant les loyers de référence dans la capitale.
Pourquoi cette annulation ?
Selon la décision, la cour n’a pas correctement pris un compte un élément essentiel : l'homogénéité des secteurs géographiques utilisés pour établir les loyers de référence. L’article 140 de la loi ÉLAN impose que ces zones soient homogènes en termes de niveaux de loyers constatés, ce qui n’aurait pas été suffisamment vérifié.
L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Paris, qui devra réexaminer le dossier en suivant les observations du Conseil d’État.
Ce que cela signifie pour vous
Cette décision ne remet pas en cause le principe de l’encadrement des loyers, mais plutôt des failles dans la méthodologie appliquée.
IMPORTANT ! En attendant, l’encadrement des loyers reste pleinement applicable à Paris et doit continuer à être respecté par les propriétaires bailleurs.
L’encadrement des loyers reste en vigueur jusqu’en juillet 2025
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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