Le MAG ZENINVEST#15 NOVEMBRE 2023
AU PROGRAMME...
- La régularisation annuelle de votre taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Le conseil de votre gestionnaire
- Dispositif Pinel : de nouvelles villes éligibles au zonage A et B1
- Punaises de lit : comment s’en debarrasser ? Locataire, propriétaire ? Que faire et qui doit payer la désinsectisation ?
- Le saviez-vous ?
SUR...
LA RÉGULARISATION ANNUELLE DE VOTRE TAXE D’ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES
Comme vous le savez peut-être, les charges locatives récupérables par le propriétaire sont les dépenses destinées à faciliter la vie quotidienne du locataire ou dues en contrepartie de services rendus.
La liste de ces dépenses est fixée par décret. L’enlèvement des ordures ménagères rentre dans ce cadre et se matérialise par une taxe : la TEOM.
Ce sont les collectivités locales qui instaurent ces impôts et décident ou non d’instituer :
- une redevance, calculée en fonction de la quantité de déchets estimée selon le nombre de personnes occupant le logement;
- ou une taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien. Elle est facturée et payée en même temps que la taxe foncière, par le propriétaire.
Comment se déroule la régularisation financière de cette taxe, dont le locataire est redevable ?
Cette taxe peut être payée en une seule fois (première occupation d’un logement neuf) ou chaque mois, sous la forme de provisions, en même temps que le loyer. C’est le régime le plus courant en location vide.
Quoiqu’il en soit, le montant de la TEOM n’étant connu qu’en fin d’année, une régularisation est prévue chaque année, au mois de décembre. Le montant du complément dû, le cas échéant, vous sera reversé à cette date, si vous nous avez fait parvenir la copie intégrale recto/verso de votre avis avant le 10/11/2023.
LE CHIFFRE DU MOIS
14 714C’est le nombre d’avis de taxes foncières reçues au 31/10/2023 ! Pour rappel, la régularisation de la taxe d’ordures ménagères (TEOM) sera effectuée en décembre prochain et vous sera reversée à cette date, si vous nous avez fait parvenir la copie intégrale recto/verso de votre avis avant le 10/11/2023.
Le conseil de votre gestionnaire
LES INFORMATIONS OBLIGATOIRES SUR L’IDENTITÉ DU PROPRIÉTAIRE DANS LE BAIL
L’article 3 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs est très précis et clair sur ce point. Le bail doit mentionner : « Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ». En d’autres termes, vos nom(s), prénom(s) et adresse en votre qualité de propriétaire, doivent figurer dans le bail. Nos coordonnées et adresse en qualité de mandataire doivent également être mentionnés.
Avec la volonté de vous apporter le maximum de tranquillité, et éviter des sollicitations directes de votre locataire, seuls vos nom(s) et prénom(s), conformément à la réglementation en vigueur, sont indiqués, avec comme coordonnées et adresse, le siège d’AFEDIM Gestion.
En réponse à certaines de vos interrogations sur ce sujet, nous vous informons qu’en vertu de la loi, votre locataire a le droit d’exiger votre adresse et ni vous, ni nous, ne pouvons-nous y opposer.
Nous devons également la communiquer, le cas échéant, lors de la délivrance d’actes liés à un congé bailleur, à une conciliation ou médiation, voire une procédure judiciaire.
Soyez assuré que si nous devons, à un moment, être amené à transmettre votre adresse à votre locataire, vous en serez immédiatement informé par votre gestionnaire.
Dans le cadre du mandat de gestion ZenInvest qui nous lie, et malgré cette disposition obligatoire, nous restons l’interlocuteur principal de votre locataire, avec un rôle d’intermédiaire entre vous et lui.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
DISPOSITIF PINEL : DE NOUVELLES VILLES ÉLIGIBLES AU ZONAGE A ET B1
Le zonage PINEL, permettant de définir les secteurs où le besoin de logements locatifs est particulièrement élevé, a été révisé dans le cadre d’un arrêté du 2 octobre 2023 modifiant l’arrêté du 1er août 2014.
Un des objectifs de la loi de défiscalisation PINEL est de faciliter l’accès au logement dans les zones dites « tendues » grâce aux constructions de logements neufs. Dans ce cadre, le Gouvernement cartographie les secteurs où la demande en logements locatifs est supérieure à l'offre disponible.
- La zone A bis regroupe les villes à très forte demande, comme Paris, la petite couronne et quelques villes du bassin Genevois français.
- Les zones A et B1 concernent des villes jugées à forte tension avec un besoin important en logements neufs.
QUELLES VILLES SONT CONCERNÉES PAR CE NOUVEAU ZONAGE ?
Depuis le 04.10.2023 et la modification du zonage, plusieurs villes bénéficient désormais du « zonage A » : La Rochelle, Toulouse, Bordeaux, Arcachon, Mérignac, La Baule, Pornichet, Biarritz, Anglet, Strasbourg, Annecy, la Côte d'Azur notamment. Les grandes villes comme Lille, Lyon ou encore Montpellier font elles aussi partie de ce zonage.
Parallèlement, des villes comme Vannes, Quimper, Saint Brieuc, Troyes, Royan, Dinan, Besançon, Dreux, Brest, Concarneau, Béziers, Dax, Ancenis, Cholet, Granville, Auray, Lorient, Dunkerque, Haguenau … jusqu’à lors en expérimentation PINEL BRETON ou en zonage B2 (éligible PINEL sous conditions), ont évolué vers la zone B1.
À QUI S’APPLIQUE CE NOUVEAU ZONAGE ?
Ce nouveau zonage s’applique uniquement pour les nouveaux investissements immobiliers PINEL réalisés à partir du 4 octobre 2023. Par investissement réalisé, il faut entendre date de signature chez le notaire (date de l'acte notarié). Tous les investissements immobiliers réalisés et signés chez le notaire jusqu’au 3 octobre 2023 (inclus) porteront sur les dispositions de l’ancien zonage, en vigueur au moment de la signature de l’acte notarié.
EXEMPLES :
Un logement acquis* en 2021, situé dans une ville qui passe de zone B1 à zone A suite à l’arrêté du 2 octobre 2023, qui serait livré fin 2023 et mis en location en 2024 ; le bail et les conditions de location devront respecter le plafond de loyer et le plafond de ressources en vigueur en 2024, pour la zone B1 et non la zone A.
Pour un logement acquis* le 13 octobre 2023, dans une ville désormais située en zone A, après le changement de zonage, qui serait livré fin 2023 et mis en location en 2024 ; le bail et les conditions de location devront respecter le plafond de loyer et le plafond de ressources en vigueur en 2024, pour la nouvelle zone A.
* date de signature de l’acte notarié
PUNAISES DE LIT : COMMENT S’EN DEBARRASSER ? LOCATAIRE, PROPRIÉTAIRE ? QUE FAIRE ET QUI DOIT PAYER LA DÉSINSECTISATION ?
Impossible de passer à côté de cette information : les punaises de lit envahissent les grandes agglomérations et infestent de plus en plus de logements.
COMMENT SE DÉBARRASSER DES PUNAISES DE LIT ET DE LEURS ŒUFS ?
Soyez rassurés, plusieurs conseils et techniques existent. Si vous êtes concernés, voici quelques réflexes à adopter pour éradiquer les nuisibles :
- Éviter d'encombrer les espaces et nettoyer l’ensemble des lieux avec un aspirateur en prenant bien soin de jeter le sac fermé après usage ;
- Laver les vêtements et le linge à plus de 60 °C ou bien encore, les congeler pendant 72 heures à une température minimale de -20 °C ;
- Utiliser un nettoyeur vapeur sèche haute pression pour les meubles infestés et la literie. Si ceux-ci sont infestés et irrécupérables, déposez-les en déchetterie pour éviter toute contamination.
Tous les autres conseils sont consultables ici.
Le recours à un professionnel agréé est très souvent incontournable. Les méthodes restent plus efficaces, mais les coûts sont très élevés. En moyenne, une désinsectisation peut coûter entre 1 000 et 2 000 euros, selon la surface à traiter.
QUI DOIT PRENDRE EN CHARGE CETTE DÉSINFECTION ?
Tout d’abord, notez qu’une assurance habitation couvre rarement le traitement ou bien l'extermination des punaises de lit.
Le plan de lutte établi par le gouvernement en 2020 quant à lui, clarifie la responsabilité du propriétaire bailleur qui, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, est tenu de fournir au locataire un logement décent sans punaises de lit, souris ou cafards.
En d’autres termes, c’est donc au propriétaire de prendre en charge le traitement des punaises de lit, car cela relève de la décence du logement. Toutefois, si le propriétaire parvient à prouver que c'est le locataire qui a introduit ces nuisibles (par exemple, si l’occupant laisse de la nourriture ou des poubelles et attire des nuisibles), alors la charge financière peut revenir au locataire.
ET CONCRÈTEMENT, QUE FAIRE ?
En cas de suspicion ou de cas avéré :
- Étape 1 : le locataire doit en informer son bailleur ou son gestionnaire et mettre en œuvre les conseils mentionnés ci-dessus pour commencer à se débarrasser des nuisibles. En passant au travers de cette étape, le locataire peut être tenu responsable et devoir assumer la prise en charge financière totale de la désinsectisation.
- Étape 2 : le propriétaire ou le gestionnaire prévenu, ce dernier doit répondre et s'engager à agir dans un délai de 2 mois selon l’ANIL, pour déterminer l'origine de l'infestation des nuisibles et s’assurer du bon traitement.
- Étape 3 : informer impérativement le syndic de copropriété. D’autres logements ou les parties communes peuvent être également infestées et à désinsectiser : cela peut permettre d'éclaircir les responsabilités. Si l'infestation est étendue aux parties communes, le syndicat des copropriétaires est responsable de la désinsectisation de ces dernières.
ET EN CAS DE LITIGE ENTRE PROPRIÉTAIRE ET LOCATAIRE SUR L’ORIGINE ET LA RESPONSABILITÉ ?
En l’absence de réponse ou accord du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation afin qu’elle rende un avis.
En tout état de cause, il est toujours préférable que locataire et bailleur trouvent un terrain d'entente.
Soyez assurés que votre Gestionnaire AFEDIM Gestion vous accompagnera dans cette situation, afin de résoudre cette situation préjudiciable au mieux et dans l’intérêt de tous.
Gestion locative directe ou gestion locative déléguée, quelles différences ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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