Le MAG ZENINVEST#27 MARS 2025

Retour sur la fin du dispositif Pinel

Introduite en 2014 pour dynamiser le marché immobilier neuf, le dispositif Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôt en échange d'un engagement locatif. Arrivé à son terme fin 2024, il laisse place à d’autres solutions d’investissement, dont le LLI, qui séduit de plus en plus.

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?

Défini à l’article L 302-16 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le LLI vise à proposer des logements à loyers modérés, situés entre le parc social et le marché locatif privé. Il s’adresse aux ménages aux revenus trop élevés pour prétendre à un logement social, mais trop faibles pour accéder au marché locatif classique.

Pourquoi choisir le LLI après la fin du Pinel ?

Le Logement Locatif Intermédiaire apparaît comme l'alternative idéale post-Pinel. Depuis 2023, ce dispositif offre des avantages fiscaux très attractifs, notamment une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) pour les acquisitions et les constructions, ainsi qu'une exonération potentielle de la taxe foncière pouvant durer jusqu’à 20 ans.

Les autres caractéristiques du Logement Locatif Intermédiaire

• Des loyers encadrés : inférieurs de 10 à 15% aux prix du marché, avec des plafonds identiques à ceux du dispositif Pinel.
• A quels locataires s’adresse-t-il ? Destiné aux ménages aux revenus intermédiaires, sous conditions de ressources similaires au Pinel.
• Une implantation stratégique : en zones tendues (zones A, Abis et B1) garantissant ainsi une forte demande locative.

Face aux tensions du marché immobilier et à la stabilisation des taux d’intérêts autour de 3,20% sur 20 ans, le logement locatif intermédiaire s’impose comme une opportunité d’investissement à la fois rentable et socialement responsable. Il est désormais accessible aux particuliers qui achètent via une SCI !

Interrompu le 1^er janvier 2025, Loc’Avantages fait son retour. Pour rappel, il permet aux propriétaires bailleurs de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 65% de ses revenus locatifs, à condition que le bien soit mis en location à un montant inférieur aux loyers du marché local.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour prétendre à cette aide fiscale, les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions :

• Signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
• Louer le bien pour une durée d’au moins six ans, avec un loyer encadré en dessous du prix du marché local.
• Proposer un logement non meublé, occupé en résidence principale par le locataire.
• Louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l'État.
• S’assurer que le logement ne soit pas une "passoire thermique" (DPE classé F ou G).
• Ne pas louer à un membre de sa famille.

Un avantage fiscal proportionnel à l’effort consenti

La réduction d’impôt est calculée en fonction du niveau de loyer appliqué :

• Loc'Avantages intermédiaire : réduction d'impôt de 15 %.
• Loc'Avantages social : réduction d'impôt de 35 %.
• Loc'Avantages très social : réduction d'impôt de 65 %.

Plus le loyer est réduit par rapport au marché, plus l’avantage fiscal est élevé.

Comment en bénéficier ?

Les propriétaires intéressés doivent faire leur demande de convention sur monprojet.anah.gouv.fr. Une simulation préalable permet d’estimer le loyer applicable selon l’adresse du logement.

Les plafonds de loyer, définis par commune, suivent trois niveaux de réduction : -15 %, -30 %, -45 % par rapport au loyer de marché observé.

En plus des avantages fiscaux, Loc’Avantages contribue à l’effort national pour rendre le logement plus accessible, en favorisant l’offre locative à des prix modérés. Une opportunité à ne pas manquer pour les propriétaires souhaitant allier engagement social et rentabilité !