Le MAG ZENINVEST#19 MARS 2024
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NOS PRESTATIONS DE GESTION TECHNIQUE (travaux, entretien, sinistres…)
Préserver et entretenir un bien immobilier est crucial en gestion locative. En qualité de propriétaire d’un logement, des travaux d’entretien, de réparations et d’embellissement peuvent être à prévoir à moyen ou long terme. Un sinistre peut également survenir pendant la location de votre logement.
Dans le cadre de votre mandat ZenInvest, toutes ces prestations techniques revêtent une importance particulière, impliquant diverses responsabilités et procédures.
Voici un tour d’horizon des prestations prévues.
Les réparations courantes
Nous sommes habilités à faire exécuter, sans accord préalable du mandant, toutes les réparations nécessaires entrant dans le cadre des obligations du bailleur et n'excédant pas 300 euros TTC, sauf en cas d'urgence. Cette autorisation permet une réactivité accrue face aux besoins d'entretien des biens immobiliers, tout en garantissant la préservation de ceux-ci. En cas d'urgence, nous pouvons prendre des mesures conservatoires avant d'informer le propriétaire et de régler les factures correspondantes dans les meilleurs délais.
Les travaux importants
Pour tous travaux dépassant le seuil de 300 euros TTC, l'accord écrit du mandant est requis avant leur exécution, à moins qu'une situation d'urgence ne justifie une intervention immédiate. Cette mesure vise à assurer la transparence et la prise de décision concertée entre le mandataire et le mandant. De plus, le règlement des factures est limité aux fonds disponibles.
Les diagnostics obligatoires
Nous sommes tenus de faire réaliser tous les diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur, ainsi que tous les documents nécessaires à l'information des locataires. Ces frais sont à la charge du propriétaire et constituent une étape essentielle pour garantir la conformité et la sécurité des biens loués.
La gestion des sinistres
En cas de sinistre, nous sommes chargés d'effectuer les déclarations nécessaires, de mettre en œuvre les garanties prévues par les assurances et d'assurer le suivi des dossiers sinistres. La transmission des polices d'assurance (dommages ouvrages, assurance multirisques immeuble et assurance propriétaire non occupant) est essentielle pour nous permettre de percevoir les indemnités versées par les assureurs, en cas de prise en charge.
La gestion des désordres
En cas de désordres, notamment dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement, nous sommes responsables d'effectuer les déclarations requises et d'assurer le suivi en coordination avec le promoteur. Cette démarche vise à garantir la résolution rapide et efficace des problèmes rencontrés.
Notre volonté, « Vous accompagner au mieux dans la préservation de votre bien immobilier, dans le respect des obligations légales ».
LE CHIFFRE DU MOIS
29 335c’est le nombre logements gérés au 29 février 2024, pour des clients qui nous font confiance !
Le conseil de votre gestionnaire
L’ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE EN VEFA
Dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement, l'assurance dommages-ouvrage (DO) protège l'acquéreur en cas de sinistres relevant de la garantie décennale des constructeurs.
Il s'agit d'une assurance obligatoire souscrite par le promoteur immobilier (ou maître d’ouvrage) avant l'ouverture du chantier et la réalisation des travaux de gros-œuvre.
Quel est l’objet de cette garantie ?
Cette assurance couvre tout sinistre pouvant compromettre la solidité de l'immeuble ou rendant le logement dangereux ou impropre à sa pleine utilisation.
Concrètement, elle permet l'exécution des travaux de réparation par un pré financement, sans recherche de responsabilité et décision de justice.
Que couvre-t-elle ?
Elle permet de garantir l’acquéreur contre les vices, les malfaçons qui porteraient atteinte à la solidité ou l’étanchéité de l’ouvrage ou qui remettraient en cause la destination finale de l’ouvrage.
Il peut s'agir de désordres n'ayant pas été constatés ou notifiés lors du procès-verbal de livraison du bien immobilier, comme :
- Un effondrement de la toiture
- La présence de fissures importantes sur les murs et fondations
- Une infiltration d'eau
- Un défaut d’isolation thermique…
Quelle est la durée de cette garantie ?
Elle est accordée pendant 10 années à compter de la réception des travaux.
Quel est le rôle d’AFEDIM Gestion ?
Dès la constatation d’un dommage pouvant entrer dans le champ de cette garantie, votre gestionnaire se charge d’effectuer, pour votre compte, la déclaration auprès de l’assureur ou du syndic de copropriété, bénéficiaire de cette assurance dès le transfert de propriété et va suivre la résolution de ce dossier, à vos côtés. Vous n’êtes pas seul(e)s !
Même si les délais d’instruction d’un sinistre DO sont très encadrés par la loi (de 60 et 90 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre selon l’article L 242-1 du Code des assurances), sachez que ces délais sont parfois prolongés sur demande de l’assureur, pour des sinistres complexes et lorsque l'expert a besoin de réaliser des expertises et investigations complémentaires pour identifier l’origine du sinistre.
Notre rôle, vous accompagner, effectuer les déclarations et suivi pour votre compte, suivre les réparations, et ce au mieux de vos intérêts, sans pouvoir être tenus responsables des délais d’instruction ou de conclusions des experts, des exclusions ou refus de prise en charge et des éventuelles pertes financières subies lors de la survenance d’un sinistre relevant de l’assurance DO.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
DIAGNOSTIC ÉNERGÉTIQUE : ASSOUPLISSEMENT DU DPE POUR LES PETITES SURFACES AU 1ER JUILLET 2024
Près de 140 000 logements considérés comme des passoires thermiques devraient voir la classe énergie de leur DPE s’améliorer à partir du 1ᵉʳ juillet, suite à une mesure gouvernementale en faveur des biens de moins de 40 m². Découvrez les modifications qui vont être apportées au DPE des petites surfaces.
Les logements de petite surface sont très souvent moins bien classés par le diagnostic de performance énergétique (DPE). La principale raison est liée à la méthode de calcul basée sur la consommation énergétique par m². Les dépenses telles que la production d’eau chaude, chauffage, qui pèsent lourdement, génèrent donc une consommation par m² très élevée.
Désavantagés, les logements de moins de 40 m² vont donc bénéficier de la réforme annoncée par le Ministre de la Transition Ecologique, dès le 1er juillet 2024, et d’une nouvelle méthode de calcul DPE, prévue dans un projet d’arrêté.
Un enjeu de taille pour la location
Seront concernés les DPE portant sur des logements ayant une surface de référence inférieure ou égale à 40 m² et réalisés depuis le 1er juillet 2021 (dernière réforme). Cette correction du calcul doit entraîner une amélioration de l’étiquette énergie de nombreux biens immobiliers, puisqu’elle devrait permettre à 140 000 logements de moins de 40 m² de rester sur le marché de la location en sortant des catégories F ou G.
Quelles conséquences pour les propriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE
Pour les propriétaires ayant fait réaliser un DPE depuis la dernière réforme, c’est-à-dire depuis le 1er juillet 2021, il sera possible de générer et télécharger gratuitement une nouvelle attestation de DPE via un simulateur en ligne disponible sur le site de l'ADEME, sous réserve de disposer de la surface de référence du logement à jour. Pour les anciens DPE, il sera recommandé d’en faire réaliser un nouveau.
Votre gestionnaire est là pour suivre de près cette réglementation, pour vous accompagner et vous tiendra bien évidemment informé des mesures à prendre pour votre logement, si celui-ci est concerné par cette évolution.
INVESTISSEMENT PINEL : 2024, CLAP DE FIN POUR LE DISPOSITIF FISCAL PINEL
Le dispositif Pinel, conçu pour encourager l’investissement locatif via une réduction d’impôt sur le revenu, entre dans sa dernière année d’application : on fait le point !
La loi de défiscalisation PINEL en vigueur depuis 2014 et qui a évolué en 2023 avec le PINEL +, prendra fin définitivement en décembre 2024 pour tout nouvel investissement neuf réalisé. Pour la première fois depuis près de 40 ans, un avantage fiscal favorisant l'investissement locatif dans le neuf n'aura pas de dispositif de remplacement.
On connaît depuis longtemps la date de fin programmée du dispositif Pinel, destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf à louer et qui ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location, sous conditions. Pour cette année encore, le dispositif Pinel comporte deux avantages fiscaux avec un taux de réduction qui dépend de la durée de l’engagement au dispositif :
- Le Pinel dit « classique » prévoit pour des investissements réalisés en 2024, un taux de réduction de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 12 % pour un engagement de location de 9 ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
- Le Pinel +, entré en vigueur en 2023, permet de bénéficier de taux de réduction d’impôt mieux disant, de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de location de 9 ans et 21 % pour un engagement de location de 12 ans. Cette version du PINEL est plus exigeante en termes de normes énergétiques et de confort du bien immobilier et n’est pas applicable à tous les logements.
Ces deux dispositifs attractifs prendront fin en décembre 2024. Il reste donc quelques mois pour investir dans le neuf et bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.
Quelles sont les principales normes de construction ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.