Le MAG ZENINVEST#29 MAI 2025
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LA GARANTIE VACANCE LOCATIVE
L'absence de locataire entre deux locations, appelée vacance locative, est une situation redoutée par tous les propriétaires bailleurs, car elle engendre un manque à gagner. Pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif et vous assurer une sécurité financière durant ces périodes, notre garantie « vacance locative » constitue une solution fiable.
Une protection simple et rassurante
Grâce à cette garantie — incluse dans votre mandat de gestion ZenInvest — vous continuez à percevoir un revenu locatif même en l'absence de locataire, jusqu'à 6 mois maximum après le départ légal de votre précédent occupant, et ce, après une franchise d’un mois seulement.
Cette indemnité, calculée selon la durée d’inoccupation du logement, peut être déclarée à l’assurance dès que votre bien est de nouveau loué, sur présentation du nouveau contrat de location. Elle couvre 100 % du loyer mensuel ainsi que les provisions sur charges que vous auriez dû percevoir.
Des conditions à respecter
Comme toute garantie d’assurance, la vacance locative est soumise à certaines conditions : elle ne s’applique pas si le logement est en mauvais état ou si le niveau de loyer est supérieur au prix du marché. Votre gestionnaire AFEDIM Gestion est là pour vous accompagner et vous conseiller, que ce soit sur les éventuels travaux à envisager ou sur l’ajustement du loyer.
Un avantage fiscal non négligeable
Autre atout : si vous êtes imposé au régime réel, la cotisation liée à cette assurance est déductible de vos revenus fonciers. Chaque année, nous vous transmettons les montants à reporter dans votre déclaration.
Avec le mandat ZenInvest, vous bénéficiez d’une gestion sereine et d’une sécurisation optimale de vos revenus locatifs.
LE CHIFFRE DU MOIS
23 %des ménages français sont locataires dans le parc locatif privé, contre 17,9 % dans le parc social.
Source : Insee, au 1er janvier 2024.
Le conseil de votre gestionnaire
QUELQUES CONSEILS POUR ÉVITER LA VACANCE LOCATIVE
Même si votre mandat de gestion ZenInvest inclut une garantie contre la vacance locative, il reste essentiel de maximiser l’attractivité de votre bien pour éviter les périodes sans locataire. Voici quelques conseils concrets pour louer rapidement et durablement :
1. Fixer un loyer cohérent avec le marché
Déterminer un loyer cohérent avec le marché est une étape clé. Un loyer bien positionné permet d’attirer davantage de candidats. Il doit être :
- en phase avec les prix du secteur et des biens comparables,
- adapté aux revenus des locataires potentiels et répondre au taux d’effort exigé (loyer mensuel charges comprises/revenus nets mensuels)
- compétitif, notamment au sein d’une même résidence.
Un montant trop élevé peut rallonger le délai de relocation, voire décourager totalement les visites.
2. Respecter les obligations de diagnostics immobiliers
Pour louer un bien, certains diagnostics doivent être à jour et clairement affichés dans l’annonce :
- les classes énergétiques et climatique,
- le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie (chauffage, eau chaude, éclairage).
Ces éléments figurent dans le Diagnostic de Performances Énergétiques (DPE). L’absence de diagnostic valable rend impossible la remise en location d’un logement ainsi que l’édition d’un contrat de bail. Sa durée de validité est de 10 ans : votre gestionnaire s’assure qu’il soit à jour à chaque remise en location.
3. Miser sur un logement fonctionnel et bien entretenu
Les locataires sont de plus en plus attentifs à la qualité du logement. Un logement en bon état, bien équipé et confortable est bien plus attractif. Les critères les plus recherchés par les locataires aujourd’hui :
- une cuisine aménagée et équipée
- une salle de bain pratique et moderne (ex. paroi de douche),
Pensez aux rafraîchissements, aux réparations nécessaires ou à la remise à neuf si besoin.
Ces travaux peuvent souvent être déductibles de vos revenus fonciers, au titre d’une déclaration au régime réel.
4. Optimiser l’annonce de votre bien
L’annonce est le premier contact entre le bien et les candidats. Elle doit être :
- claire et attrayante,
- illustrée par des photos de qualité,
- accompagnée si possible d’une visite virtuelle, un vrai plus pour dynamiser la mise en location sans perdre le temps qui serait nécessaire à la réalisation d’une visite physique.
Votre gestionnaire AFEDIM Gestion vous accompagne à chaque étape de la remise en location : valorisation des atouts de votre bien, vérification du respect des obligations réglementaires… Tout est mis en œuvre pour optimiser son attractivité sur le marché locatif.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
ENCADREMENT DES LOYERS : NOUVELLES VILLES ET CANDIDATS 2025-2026
L’encadrement des loyers continue de s’étendre. Ce dispositif, aujourd’hui appliqué dans neuf grands territoires représentant 69 communes, pourrait prochainement s’élargir à de nouvelles villes dès 2025, dont Marseille, Nantes, Rennes, Cergy, Annemasse Agglo, ou encore Grand-Orly Seine Bièvre.
Rappel : qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
Mis en place par la loi ELAN (2018), l’encadrement des loyers permet aux communes volontaires, situées en zones tendues, de limiter le montant des loyers pour les logements du parc privé, qu’ils soient vides ou meublés.
Ce dispositif repose sur deux mécanismes :
- Un plafond de loyer, calculé à partir des loyers de référence pratiqués dans le quartier, selon la surface, l’état du logement et sa localisation.
- Une interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires, sauf dans certains cas précis (travaux, loyer manifestement sous-évalué...).
L’objectif est de lutter contre la flambée des loyers, favoriser l’accès au logement et limiter les abus dans les zones où la demande dépasse largement l’offre.
Où s’applique-t-il actuellement ?
Aujourd’hui, l’encadrement est en vigueur dans les territoires suivants :
- Paris
- Lille
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)
- Lyon et Villeurbanne
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)
- Montpellier
- Bordeaux
- Pays Basque
- Grenoble-Alpes Métropole
Les nouvelles villes candidates pour 2025-2026 ?
Face aux tensions croissantes du marché locatif, plusieurs collectivités ont exprimé leur souhait de rejoindre le dispositif. Certaines sont historiquement tendues (comme la banlieue parisienne), d’autres connaissent une flambée récente des prix (comme Marseille ou Annemasse).
Les principales villes candidates sont :
- Marseille
- Nantes
- Rennes
- Cergy (Val-d’Oise)
- Annemasse Agglo (Haute-Savoie)
- Grand-Orly Seine Bièvre (Île-de-France)
Si leur candidature est validée par l’État, ces villes pourraient mettre en œuvre l’encadrement dès 2025, voire 2026 au plus tard.
Votre gestionnaire suit de près ces évolutions réglementaires afin de garantir une gestion conforme et sécurisée de votre bien en location.
INVESTISSEMENT LOCATIF : UN STATUT DE BAILLEUR PRIVÉ À L'ÉTUDE POUR 2026 ?
Alors que le contexte législatif et fiscal évolue rapidement, les propriétaires bailleurs s'interrogent sur la reconnaissance de leur rôle dans le paysage du logement. Une nouvelle mesure pourrait marquer un tournant : la création d’un véritable statut pour les bailleurs privés, à l’horizon 2026.
Evoqué depuis plusieurs années par les acteurs du secteur de l’immobilier, un « vrai » statut pour les bailleurs privés revient à l’étude, depuis le discours de politique générale de François BAYROU, qui a affirmé la volonté du gouvernement de redynamiser l’immobilier et l’investissement locatif.
Portée par la Ministre du logement, une mission d’information, confiée à différents ministères et députés est lancée sur la création d’un statut de bailleur privé. Un rapport est attendu en juin prochain, après concertation avec les professionnels du logement, et les représentants des locataires et propriétaires, avec comme objectif de fixer de nouvelles mesures dans la loi de finances pour 2026.
Avec la fin du dispositif Pinel (depuis le 31 décembre 2024) et la multiplication de mesures contraignantes (encadrement des loyers, permis de louer, interdiction de louer les logements énergivores…), de nombreux bailleurs privés se sentent découragés d’investir. Et pourtant leur rôle est crucial … il faut savoir que près d’1 ménage français sur 4, est locataire du parc locatif détenu par des bailleurs privés. Ce sont de vrais acteurs économiques.
Quelle orientation pour ce statut ?
Plusieurs pistes sont évoquées, notamment sur le plan fiscal : permettre aux bailleurs d’amortir le bien immobilier destiné à la location, et de déduire cet amortissement de leur revenu global.
L’objectif ? Alléger la fiscalité sur les revenus locatifs et reconnaître pleinement le rôle économique des propriétaires bailleurs.
Cette mesure est globalement bien accueillie par les professionnels du secteur, qui y voient un levier pour restaurer la confiance des investisseurs locatifs. Affaire à suivre dans les mois à venir…
CRISE DU LOGEMENT : EXPLOSION DES IMPAYÉS ET DES EXPULSIONS EN 2024
En 2024, 24 556 expulsions locatives forcées ont eu lieu en France, soit une hausse de 29% par rapport à 2023, et les chiffres ont plus que doublé en 10 ans. À cela s’ajoutent les ménages qui ont quitté leur logement avant l’expulsion, mais pour lesquels les données ne sont pas connues.
La hausse des impayés est tout aussi préoccupante : en 2024, plus de 171 000 commandements de payer ont été délivrés (+ 11% par rapport à l’année précédente), et 45 000 décisions de justice ont ordonné la résiliation des baux et l'expulsion des locataires (+112 %).
Il est indéniable que la crise du logement est profonde et que ses effets sur la société civile sont considérables, s'inscrivant dans la durée alors que les ménages restent fragilisés par l'inflation.
Bien que ces chiffres soient partiellement expliqués par la purge des dossiers liés au COVID, la tendance devrait se poursuivre. En effet, chaque étape de la procédure d’impayé a connu une croissance significative, ce qui continuera d'alimenter les expulsions en 2025 et 2026.
Grâce à votre mandat ZenInvest, vous êtes sécurisé financièrement : l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI), incluse systématiquement, prend en charge les loyers impayés jusqu’à 61 000€, ainsi que la quasi-totalité des frais de procédure.
En cas de loyers impayés, nous enclenchons rapidement une procédure adaptée et vous êtes indemnisé dès le premier impayé, grâce à l’avance de trésorerie, et ce, même avant la déclaration de sinistre à l’assurance. Pour vous, c’est plus de tranquillité d’esprit.
Tout savoir sur le nouveau PTZ 2025 : êtes-vous éligible ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.