Le MAG ZENINVEST#38 JANVIER 2026
SUR...
LA MISE EN PLACE DE VOTRE 1ER LOCATAIRE
Chez AFEDIM Gestion, notre volonté est d’anticiper au maximum la recherche de votre premier locataire, avant même la livraison de votre logement par le promoteur, afin de limiter la vacance locative et d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
La mise en location d’un logement neuf s’inscrit dans un cadre réglementaire strict, avec de nombreuses obligations à respecter. Rassurez-vous : nous vous accompagnons à chaque étape pour sécuriser l’ensemble du processus.
Anticiper la date de livraison
La première étape consiste à confirmer le mois de livraison de votre logement. Cette information est essentielle pour sécuriser la date de disponibilité auprès du futur locataire et lui permettre d’organiser sereinement son emménagement.
C’est pourquoi nous échangeons avec vous et le promoteur environ 2 à 3 mois avant la livraison prévisionnelle, afin d’anticiper au mieux la commercialisation.
Fixer un loyer juste et conforme
Nous réalisons ensuite une analyse approfondie du marché locatif afin de positionner votre bien au meilleur niveau de loyer possible, dans le strict respect de la réglementation en vigueur (dispositif fiscal, zonage, encadrement des loyers…).
Les provisions pour charges sont également calculées avec précision, en tenant compte des caractéristiques de votre logement et des pratiques observées sur des programmes comparables.
Un logement prêt à être loué
Pour une mise en location réussie, il est indispensable de connaître préciser le niveau d’équipement de votre logement :
- cuisine aménagée ou équipée,
- présence de placards,
- installation du détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF), obligatoire et à la charge du bailleur
- conformité des équipements indispensables, comme l’évier, requis pour la mise en location.
Ces éléments sont déterminants pour répondre aux attentes des candidats locataires et sécuriser la location.
Diffuser votre annonce efficacement
Dernière étape clé : la recherche active de votre futur locataire. AFEDIM Gestion prend en chare :
- la rédaction de l’annonce, dans le respect des obligations légales,
- la diffusion du logement sur afedim.fr ainsi que sur les principaux portails d’annonces (Leboncoin, etc.).
Dans l’attente de la livraison et des photos définitives, les visuels du programme sont utilisés pour assurer une première visibilité du bien.
Ce que vous devez absolument savoir !
Tant que votre logement n’est pas livré, la réglementation autorise la diffusion d’une annonce même en l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE), le bien étant considéré comme en cours de construction.
En revanche, dès la remise des clés par le promoteur, le DPE transmis à la livraison doit impérativement nous être communiqué sans délai.
Nos objectifs sont alignés avec les vôtres : louer votre logement rapidement, dans les meilleures conditions, tout en respectant le budget et les revenus des candidats à la location.
LE CHIFFRE DU MOIS
2 731C’est le nombre de sinistres dommages aux biens clôturés en 2025. Derrière ce chiffre, ce sont des situations parfois complexes qui ont été prises en charge avec l’accompagnement, la rigueur et le professionnalisme nécessaires pour nos clients. De la déclaration à la clôture du dossier, nos équipes veillent à sécuriser votre bien et à limiter l’impact sur votre location.
Le conseil de votre gestionnaire
RAFRAÎCHIR SON LOGEMENT : UN BON RÉFLEXE POUR GARDER DE LA VALEUR ET ÉVITER LA VACANCE LOCATIVE
Avec le temps, un logement peut rapidement perdre de son attrait s’il n’est pas entretenu régulièrement. Peintures ternies ou abimées, sols usés, équipements vieillissants… autant d’éléments qui peuvent dévaloriser l’image de votre bien locatif et compliquer sa remise en relocation.
Réaliser des travaux de rafraîchissements, même légers, permet ainsi d’éviter cette situation et de préserver la pérennité de votre investissement.
Les enjeux d’un entretien régulier
Un logement bien entretenu se loue plus rapidement et limite le risque de vacance locative prolongée.
Il s’agit également d’une démarche préventive essentielle pour éviter des dégradations plus importantes et, à terme, des réparations plus coûteuses.
Enfin, rappelons que la réglementation impose au propriétaire de proposer un logement décent et en bon état d’usage à ses locataires.
De petites amélioration pour un grand impact
Il n’est pas toujours nécessaire d’engager de lourds travaux pour rafraîchir un logement :
- Murs et sols: repeindre les murs et remplacer un sol usé permettent de transformer immédiatement l’ambiance d’une pièce.
- Modernisation: une cuisine ou une salle de bains légèrement modernisée répond davantage aux attentes des locataires actuels.
- Équipements: remplacer des équipements vieillissants contribue à donner une meilleure première impression lors des visites.
L’idéal est de profiter de la période entre deux locations pour remettre le logement en état. Cela permet de rester cohérent avec les prix du marché et d’attirer plus facilement de futurs locataires.
Privilégiez des matériaux simples, durables, faciles à entretenir et, si besoin, à réparer ou remplacer. Enfin, optez pour des tons neutres afin de permettre au plus grand nombre de se projeter rapidement lors des visites.
Votre gestionnaire locatif reste bien entendu à votre disposition pour vous accompagner, tant sur le bon moment pour réaliser les travaux que sur le choix des solutions les plus adaptées, afin de préserver la valeur de votre bien et de sécuriser votre investissement.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
DIFFÉRENCIER LOGEMENT INDÉCENT ET LOGEMENT INSALUBRE
La qualité du logement n’est pas seulement une question de confort : c’est avant tout une obligation légale pour le propriétaire. Deux notions sont à distinguer : le logement indécent et le logement insalubre, qui n’impliquent pas les mêmes conséquences. Faisons le point.
Qu’est-ce qu’un logement indécent ?
Un logement est qualifié d’indécent lorsqu’il ne respecte pas les critères minimaux de décence fixés par la réglementation, notamment :
- La surface du logement : un volume minimum de 20m³ ;
- La performance énergétique, qui varie selon la date de signature du bail ;
- La sécurité et la santé du locataire : installations électriques et gaz conformes, chauffage et production d’eau chaude fonctionnels ;
- L'absence d’animaux nuisibles, tels que les punaises de lit ;
- Les équipements essentiels du logement : coin cuisine, évacuation des eaux usées, sanitaires.
Un logement indécent est donc impropre à une occupation normale, sans pour autant présenter nécessairement un danger grave et immédiat.
Exemples de situations de logement indécent :
- Absence de chauffage en état de fonctionnement ;
- Installation électrique dangereuse ;
- Logement très humide ou insuffisamment ventilé ;
- Absence de WC ou de salle d’eau.
Conséquences : Le propriétaire a l’obligation de mettre le logement en conformité. Le locataire doit signaler au propriétaire ou à l'agence immobilière les éléments ne respectant pas les critères de décence.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Un logement, qu’il soit vacant ou occupé, est considéré comme insalubre lorsqu’il présente un danger grave pour la santé ou la sécurité des occupants, ou pour le voisinage, en raison de son état ou de ses conditions d’occupation.
Exemples de situations de logement insalubre :
- Dégradation importante des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d’étanchéité ou d’isolation ;
- Risques d’incendie lié à des équipements électriques et/ou gaz dangereux ;
- Présence de substances dangereuses telles que le plomb ou l’amiante.
Conséquence : Un logement insalubre peut faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité prononcé par le préfet, obligeant le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la situation.
DÉGÂT DES EAUX EN LOCATION : RESPONSABILITÉS, DÉCLARATION ET DÉMARCHES
Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus fréquents dans un logement en location. Fuite de canalisation, infiltration, débordement d’un appareil électroménager… Les causes peuvent être multiples et les responsabilités parfois difficiles à identifier. Pourtant, locataires et propriétaires ont des obligations bien définies.
Qui est responsable en cas de dégât des eaux ?
La responsabilité dépend avant tout de l’origine du sinistre :
- Le locataire est responsable lorsque le dégât des eaux résulte d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation des équipements (joint usé non remplacé, machine à laver mal raccordée, robinet resté ouvert, etc.).
- Le propriétaire est responsable lorsque l’origine du sinistre provient du logement lui-même, notamment en cas de vétusté des installations (canalisations anciennes, toiture défectueuse, problème structurel).
- La copropriété peut être concernée si le sinistre trouve son origine dans les parties communes (colonne d’eau, canalisation commune, toiture collective).
Déclarer le sinistre : une étape essentielle
En cas de dégât des eaux, la rapidité est primordiale.
Le locataire doit :
- Informer immédiatement le propriétaire ou l’agence ;
- Déclarer le sinistre à son assurance habitation dans les délais prévus par son contrat.
De son côté, le propriétaire doit également prévenir son assurance, notamment lorsque le sinistre est découvert au départ du locataire ou pendant la période de préavis. L’assurance du propriétaire peut être sollicitée lorsque le montant des réparations dépasse un certain montant.
Quelles démarches après la déclaration ?
Une fois le sinistre déclaré :
- l’assurance peut mandater un expert afin d’évaluer les dommages ou de procéder à une recherche de fuite ;
- les travaux de réparation sont organisés en fonction de la responsabilité identifiée ;
- l’indemnisation couvre les dommages matériels (peintures, sols, mobilier…), selon les garanties prévues au contrat d’assurance.
Bon à savoir : prévenir plutôt que guérir
Pour limiter les risques de sinistre et les litiges :
- le locataire doit assurer un entretien régulier des équipements du logement ;
- le propriétaire doit veiller à la conformité et au bon état général du bien ;
- un état des lieux précis et des échanges écrits facilitent grandement la gestion en cas de problème ;
- le propriétaire a tout intérêt à assurer son logement en souscrivant une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Enfin, en cas de sinistre, le propriétaire n’est jamais seul.
AFEDIM Gestion accompagne systématiquement ses clients grâce à un service sinistres dédié, composé d’experts qui assurent le suivi du dossier de la déclaration jusqu’à la résolution complète du sinistre. Un accompagnement clé pour sécuriser le logement, simplifier les démarches et garantir une gestion sereine, même en cas d’imprévu.
Prolongation du dispositif Loc'Avantages :
une opportunité pour les bailleurs
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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