Le MAG ZENINVEST#17 JANVIER 2024
Vous avez décidé de confier la gestion locative de votre bien immobilier à AFEDIM Gestion pour plus de sérénité. Pour vous accompagner au mieux, vous recevez chaque mois une newsletter 100% propriétaire investisseur.
SUR...
LA RÉVISION ANNUELLE DE LOYER
En tant que propriétaire bailleur, la gestion efficace de votre bien immobilier passe notamment par l’ajustement annuel du loyer.
Conséquence directe de l’évolution du marché et des coûts de la vie, il est essentiel de comprendre cette révision même si AFEDIM Gestion prend en charge l’intégralité de ce processus.
COMMENT EST DÉTERMINÉE CETTE RÉVISION ?
La révision annuelle de loyer en France est basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice, publié trimestriellement par l’Insee, reflète les variations des prix à la consommation et constitue la base de calcul pour l’ajustement des loyers.
Le bouclier loyer, mis en place en 2022, est une mesure légale qui limite l’augmentation annuelle des loyers à un pourcentage fixe (3,5 %). Son objectif est de protéger les locataires contre des hausses excessives, assurant ainsi une certaine stabilité financière et prévisibilité dans le coût du logement. Cependant, cette mesure devrait prendre fin en mars 2024, ouvrant la voie à des ajustements potentiels dans la fixation des loyers.
La formule de calcul de la révision annuelle de loyer dépend des clauses spécifiées dans le contrat de location. Le nouveau loyer est calculé selon la formule suivante : (loyer précédent * nouvel indice IRL) / (IRL de l’année précédente)
La loi exige que le locataire soit informé de la révision annuelle au moins un mois avant son application. Cette communication doit inclure le montant du nouveau loyer ainsi que la date d'effet de la révision.
N'ayez crainte des détails administratifs. Nous prenons en charge l'intégralité du processus de révision de loyer.
LE CHIFFRE DU MOIS
17,8%C’est le pourcentage de logements considérés comme passoires thermiques (étiquetés F ou G du diagnostic de performance énergétique DPE) sur l’ensemble du parc* en France métropolitaine, soit 6,6 millions de logements, au 1er janvier 2023.
*résidences principales et secondaires et logements vacants - Sources : Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE)
Le conseil de votre gestionnaire
LUTTER CONTRE LES CAMBRIOLAGES
L’augmentation des cambriolages avec des techniques de plus en plus avancées nécessite de réévaluer ponctuellement le degré de protection et l’état des systèmes déjà mis en place.
Faire un état des lieux
En tant que propriétaire-bailleur vous devez assurer à votre locataire un logement dans lequel il se sent en sécurité.
Pour ce faire, il est important de vérifier le bon fonctionnement des équipements (portes de la résidence et du garage qui ferment à clef/badge, visiophone en état…).
En cas de manquements, il faut immédiatement alerter le syndic. De même, si votre locataire nous signale ce type de désagrément votre gestionnaire se charge de contacter le syndic afin de l’en informer.
Ce dernier devra faire effectuer les réparations dans les plus brefs délais. S’il devait ne pas agir, sa responsabilité pourrait être mise en jeu.
Envisager une amélioration
Si toutefois vous estimez que les équipements en place ne sont pas suffisants (remplacement du digicode par un lecteur de badge moins facilement contrefait, installation d’un système de vidéosurveillance, gardiennage…), il vous est possible de proposer l’étude d’une résolution lors de l’assemblée générale.
Vous pouvez effectuer vous-même la demande d’ajout par LRAR au syndic ou passer par votre conseil syndical si la résidence en dispose.
Vous pouvez aussi contacter les autres propriétaires et obtenir leur soutien pour l’adoption de la résolution.
Grâce à cette vigilance, en plus de répondre à vos obligations de propriétaire bailleur, vous préservez la valeur de votre bien et votre gestionnaire AFEDIM GESTION se tient à vos côtés pour vous y aider.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
BAUX D’HABITATION : LES OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER 2024
À compter du 1er janvier 2024, de nouvelles obligations légales entrent en vigueur pour les contrats de bail d’habitation avec comme objectifs de renforcer la transparence fiscale, lutter contre le mal-logement et inciter les propriétaires à rénover les logements qu'ils destinent à la location. Découvrez quels sont les changements.
L’identifiant fiscal du logement
Il s’agit d’un numéro unique de 12 chiffres dont les 2 premiers chiffres sont les numéros du département, appelé « numéro fiscal du local ». Vous retrouvez ce numéro dans le descriptif de votre bien sur le service en ligne "gérer mes biens immobiliers" sur le site des impôts, www.impots.gouv.fr (espace particulier ou professionnel selon votre situation).
Bon à savoir : si vous possédez plusieurs biens ou si vous possédez un logement en copropriété avec garage, cave…, vous aurez autant de numéros fiscaux que de lots. Veillez à bien sélectionner celui qui est concerné et à choisir uniquement le local d’habitation et non les lots annexes (cave, parking…)
Le rappel du calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques
Le calendrier précisant l'interdiction progressive de louer des logements mal classés, c’est-à-dire ayant une classe au diagnostic de performance énergétique (DPE), comprise de F à G, devra également être mentionné sur le bail.
Pour la France Métropolitaine, rappel du calendrier fixé par décret du 18 août 2023 :
- Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2025;
- Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2028;
- Interdiction à la location des logements classés E au 1er janvier 2034.
En cas de non-respect du seuil de DPE minimal, le locataire sera en droit de saisir un juge, qui pourra imposer les travaux de rénovation, selon la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
Clause résolutoire des contrats de location
La loi anti-squat de juillet 2023 rend obligatoire une clause résolutoire dans tous les contrats d'habitation. Cette clause permet la résiliation automatique du bail dans les cas de figure prévus par la loi : non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, non-souscription à une assurance habitation, troubles du voisinage…
Cette même loi a porté de 2 mois à 6 semaines, l'activation de la clause résolutoire, après la délivrance, par un commissaire de justice d’un commandement de payer, resté infructueux.
Votre gestionnaire AFEDIM, veille à ces évolutions pour que le futur bail de votre logement soit, en tout point, conforme aux nouvelles exigences imposées par le législateur aux propriétaires bailleurs.
ENCADREMENT DES LOYERS : DE NOUVELLES VILLES CONCERNÉES EN 2024
Bayonne et le littoral du Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole, Marseille; l'encadrement des loyers s'étend à de nouvelles villes en 2024.
Depuis la mise en place à Paris en 2015, le dispositif expérimental d’encadrement des loyers ne cesse de s'étendre. En 2024, de nombreuses nouvelles villes plafonneront leurs loyers avec plusieurs objectifs : maitriser les niveaux de loyers à la hausse pratiqués par les propriétaires, lutter contre la crise du logement et faciliter ainsi l’accès au logement pour les étudiants et les classes moyennes.
24 communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque, dont Bayonne, Biarritz, Saint Jean de Luz…, et 21 communes situées sur le territoire de l'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole, telles que Grenoble, Echirolles... ont déjà été retenues par le gouvernement et appliqueront l’encadrement des loyers dès 2024.
Les villes, volontaires pour entrer en phase expérimentale, qui ont présenté leur candidature et sollicité l'autorisation d'appliquer l'encadrement des loyers sont également très nombreuses en cette fin 2023. C’est le cas notamment de plusieurs villes situées sur le territoire de Grand-Orly Seine Bièvre (Sud de Paris), de villes comme Cergy-Pontoise, Annemasse ou encore Marseille, qui souhaitent appliquer l'encadrement des loyers et qui devraient y être autorisées, courant 2024.
En cette fin d’année 2023, ce sont 24 villes qui sont déjà concernées parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier… Courant 2024, cette liste risque donc de s'allonger avec un triplement des nouvelles localités candidates.
Pour rappel, l'encadrement des loyers limite la libre fixation des loyers par les propriétaires bailleurs et le non-respect du plafonnement peut faire l’objet de sanctions par les préfectures et mairies.
Votre gestionnaire suit avec soin toutes ces évolutions. Il est le garant de la réglementation en place pour que la location de votre bien se fasse en toute sécurité !
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE COLLECTIF (DPE COLLECTIF)
Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) existe depuis le Grenelle II de l’environnement. Il s’imposait jusqu’alors aux immeubles collectifs pourvus d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif.
Le DPE change à partir du 01 janvier 2024 (art. 158 Loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience).
Il concerne dorénavant les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Son application se fera en 3 temps :
- 1er Janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ou monopropriétés ;
- 1er janvier 2025 pour les résidences entre 50 et 200 lots ;
- 1er janvier 2024 pour les celles de maximum 50 lots.
À quoi sert-il ? Quel est son contenu ?
Le DPE collectif est une initiative visant à améliorer la précision des évaluations énergétiques des logements. Contrairement à l'ancien DPE, réalisé individuellement par chaque logement, le DPE collectif prend en compte l'ensemble d'un immeuble, offrant une vision plus globale de sa performance énergétique.
D’une validité de 10 ans, opposable et non substituable au DPE individuel, c’est un document essentiellement informatif. Il a pour but d’éclairer les actuels et futurs copropriétaires sur la performance énergétique et l’impact environnemental de l’immeuble. Il va ainsi permettre d’engager une démarche de rénovation énergétique.
Il comporte une nouvelle « étiquette » notée de A à G, déterminée d’après la plus mauvaise performance de l’immeuble en consommation d’énergie primaire ou en émission de CO2.
Il contient également de nouveaux indicateurs :
- Sur le confort d’été avec les solutions à envisager : isolation, ventilation… ;
- Des recommandations de travaux ;
- Une évaluation des consommations énergétiques annuelle.
Une exception à la règle
Il ne sera pas nécessaire de renouveler ou procéder à la mise à jour du DPE si un diagnostic énergétique, effectué après le 1er juillet 2021 (entrée en vigueur du nouveau DPE fiabilisé), montre que le bâtiment appartient à la classe énergie A, B ou C. Cela concerne les immeubles en copropriété de plus de 50 lots et dont le permis de construire est antérieur à 2001.
Quelles sont les aides financières
pour un propriétaire bailleur ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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