Le MAG ZENINVEST#18 FÉVRIER 2024
SUR...
L’AIDE À LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS
Chaque année, la période des déclarations fiscales est une période particulièrement importante pour tous les propriétaires bailleurs. AFEDIM Gestion vous transmettra, comme tous les ans, son aide préparatoire à la déclaration des revenus fonciers dans le cadre de votre mandat de gestion ZenInvest.
Selon le calendrier fiscal et la publication des formulaires par l’administration fiscale, nous vous adresserons, courant avril 2024, un formulaire d’aide à la déclaration reprenant l'ensemble des écritures comptables qui concerne votre location gérée par AFEDIM Gestion (loyers, dépenses...), ainsi qu’un guide détaillé pour vous aider dans cette démarche. Autant d’éléments qui vous serviront à remplir votre déclaration de revenus, et vous permettront de gagner du temps.
Un service inclus dans votre mandat ZenInvest qui vous permet d’aborder plus sereinement la période des déclarations fiscales.
LE CHIFFRE DU MOIS
2 456nouveaux clients propriétaires nous ont fait confiance pour la gestion de leur bien, en 2023. Nous tenons à les remercier sincèrement !
Le conseil de votre gestionnaire
EN QUOI CONSISTE LE DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE ?
Le bailleur souhaitant vendre un logement faisant l’objet d’un contrat de location, doit proposer prioritairement son offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. On parle du droit de préemption. Ce droit est prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ne vaut que pour les logements loués vides.
Comment s’applique le droit de préemption ?
Que le contrat arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire, ce qui peut mener à une demande de congé devant être notifiée en respectant un préavis de 6 mois.
Le congé doit, sous peine de ne pas être valable, contenir les éléments suivants :
- Le motif du congé ;
- Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées ;
- Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées.
Néanmoins, l’offre de vente au profit du locataire est valable uniquement durant les deux premiers mois du préavis et le silence du locataire vaut refus.
Si ce dernier accepte l’offre, la vente doit être réalisée sous deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un prêt) et le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.
Si la vente n'est toujours pas réalisée au bout de ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est caduque.
IMPORTANT : le second droit de préemption du locataire
Dans le cas où le locataire n'a pas souhaité acheter le logement, le propriétaire bailleur peut proposer son offre de vente à d’autres acquéreurs potentiels, si et seulement si l’offre stipule les mêmes conditions de vente (notamment le prix) que celles proposées au locataire.
Toutefois, le locataire doit bénéficier d’un second droit de préemption dès lors que le bailleur décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses que celles soumises au locataire lors du premier droit de préemption. Un nouveau préavis d’un mois est alors accordé au locataire.
ATTENTION : Un congé pour vente avec un prix de marché
Le prix du logement doit être conforme à celui du marché ! Si le locataire devait s’apercevoir que le prix a été artificiellement gonflé dans le but de l’évincer, il pourrait engager la responsabilité du propriétaire bailleur.
Par ailleurs, pendant l’exécution des délais mentionnés ci-dessus, il n’est pas possible de signer un compromis de vente avec un tiers. Le locataire lésé pourrait engager à nouveau la responsabilité du propriétaire bailleur en demandant l’annulation de la vente faite à son détriment.
Afin de sécuriser ce droit et surtout d’assurer la validité du congé pour vente, sachez qu’AFEDIM GESTION vous accompagne au mieux en mandatant systématiquement un commissaire de justice pour faire signifier un congé pour vente au locataire et le rendre ainsi non contestable !
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
PINEL BRETON : NOUVEAUX ZONAGES PINEL ET PUBLICATION DES PLAFONDS DE LOYERS PAR LE PRÉFET
Souvenons-nous, en 2020, un « Pinel breton », spécifique à la Bretagne, a été mis en place à titre expérimental.
Pour rappel, le dispositif PINEL BRETON est entré en expérimentation le 31 mars 2020 et c’est le Préfet de Région qui a fixé les communes éligibles, voir les zones au sein de ces communes. Une des particularités de ce dispositif : au sein d’une même commune, un logement peut être, ou non, éligible au dispositif PINEL BRETON, en fonction de la rue où il se situe.
En ce début d’année 2024, le Préfet de Région vient de publier(1) et confirmer la nouvelle liste des territoires bretons éligibles au PINEL BRETON. Cette liste tient compte de la révision du zonage PINEL survenue le 4 octobre 2023, qui a eu pour effet de classer en zone B1, certaines communes bretonnes, telles que Vannes, Quimper, Saint Brieuc, Brest, Concarneau, Auray, Lorient...
En complément du zonage, c’est également le Préfet de Région qui fixe les plafonds de loyers de chaque commune éligible. Une nouvelle particularité de ce dispositif : le plafond de loyer applicable pour le dispositif PINEL BRETON n’est pas le même que celui qui s’applique au reste du territoire. Il existe par exemple 3 plafonds différents applicables pour les communes B1.
Tous les biens acquis en 2024, et situés dans les nouvelles communes bretonnes éligibles peuvent bénéficier du dispositif PINEL BRETON et de ses nouvelles conditions. Pour les investissements réalisés avant 2024, les anciennes conditions fixées par le Préfet (zonage et plafonds de loyer) demeurent applicables.
Important ! Les plafonds de ressources des locataires sont quant à eux identiques aux zonages PINEL applicables sur le reste du territoire
Soyez rassurés, votre Gestionnaire est au cœur de cette actualité fiscale et veille à respecter l’ensemble des conditions pour la location de votre investissement immobilier breton.
(1) Arrêté du 24 janvier 2024
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : UN NOUVEAU DISPOSITIF DÉDIÉ AUX BAILLEURS ET LOCATAIRES
Le 5 février dernier, le gouvernement a lancé « Bail Rénov’ », un dispositif gratuit d’aide et de conseil aux bailleurs et locataires, destiné à accélérer la rénovation énergétique des logements en location.
Une réponse à la précarité énergétique des logements en location
« L’ambition de Bail Rénov’ est de contribuer à l’amélioration de l’habitat et par conséquent de réduire la précarité énergétique dans le parc locatif privé sur l’ensemble du territoire national. » explique le site internet.
« En agissant spécifiquement auprès des propriétaires bailleurs concernés par l’interdiction progressive de mise en location des logements, il participe à la politique du logement et à l’atteinte, d’ici 2050, de l’objectif de neutralité carbone voulues par l’État. » est-il encore ajouté.
Il y a en effet urgence à accompagner les propriétaires bailleurs, les échéances de mise en conformité aux normes énergétiques s’approchant à grands pas : « étiquettes G » concernées en 2025, « étiquettes F » concernées en 2028 et « étiquettes E » concernées en 2034.
Un dispositif complémentaire à France Rénov’
« Bail Rénov' » intervient en complément de la plateforme France Rénov’, lancé par sept acteurs du logement et de la rénovation énergétique, dont l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’association Soliha et le mouvement d’aide à l’insertion Habitat et Humanisme. Son financement est réalisé dans le cadre du système des « certificats d’économies d’énergie » (CEE).
Des actions concrètes pour accompagner propriétaires et locataires
Concrètement, voici ce qu’il faut retenir :
- Déploiement, dans un premier temps, dans 27 départements en France, avant d’être progressivement étendu à l’ensemble du territoire dans les prochains mois ;
- Volonté d’accélérer la rénovation énergétique des logements en location ;
- Organisation de réunions d’informations quotidiennes à destination des propriétaires bailleurs et des locataires ;
- Réalisation de visites à domicile, principalement orientées vers les propriétaires bailleurs ;
- Mise à disposition des bailleurs et locataires d’une plateforme téléphonique pour une assistance à distance.
Aider et conseiller les bailleurs et locataires sur la rénovation énergétique de leur logement, c'est l'ambition de "Bail Renov'".
Quels changements réglementaires pour 2024 ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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