Le MAG ZENINVEST#18 FÉVRIER 2024

Le bailleur souhaitant vendre un logement faisant l’objet d’un contrat de location, doit proposer prioritairement son offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. On parle du droit de préemption. Ce droit est prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ne vaut que pour les logements loués vides.

Comment s’applique le droit de préemption ?

Que le contrat arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire, ce qui peut mener à une demande de congé devant être notifiée en respectant un préavis de 6 mois.

Le congé doit, sous peine de ne pas être valable, contenir les éléments suivants :

• Le motif du congé ;
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées ;
• Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées.

Néanmoins, l’offre de vente au profit du locataire est valable uniquement durant les deux premiers mois du préavis et le silence du locataire vaut refus.

Si ce dernier accepte l’offre, la vente doit être réalisée sous deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un prêt) et le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.

Si la vente n'est toujours pas réalisée au bout de ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est caduque.

IMPORTANT : le second droit de préemption du locataire

Dans le cas où le locataire n'a pas souhaité acheter le logement, le propriétaire bailleur peut proposer son offre de vente à d’autres acquéreurs potentiels, si et seulement si l’offre stipule les mêmes conditions de vente (notamment le prix) que celles proposées au locataires.

Toutefois, le locataire doit bénéficier d’un second droit de préemption dès lors que le bailleur décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses que celles soumises au locataire lors du premier droit de préemption. Un nouveau préavis d’un mois est alors accordé au locataire.

ATTENTION : Un congé pour vente avec un prix de marché

Le prix du logement doit être conforme à celui du marché ! Si le locataire devait s’apercevoir que le prix a été artificiellement gonflé dans le but de l’évincer, il pourrait engager la responsabilité du propriétaire bailleur.

Par ailleurs, pendant l’exécution des délais mentionnés ci-dessus, il n’est pas possible de signer un compromis de vente avec un tiers. Le locataire lésé pourrait engager à nouveau la responsabilité du propriétaire bailleur en demandant l’annulation de la vente faite à son détriment.

Afin de sécuriser ce droit et surtout d’assurer la validité du congé pour vente, sachez qu’AFEDIM GESTION vous accompagne au mieux en mandatant systématiquement un commissaire de justice (ex huissier de justice), pour faire signifier un congé pour vente, au locataire et le rendre ainsi non contestable !