Le MAG ZENINVEST#37 DECEMBRE 2025
Découvrez le dernier numéro du Mag’ZenInvest ! Actualités, conseils, astuces… AFEDIM Gestion vous accompagne pour une gestion en toute sérénité.
Afedim Gestion vous souhaite de belles fêtes de fin d'année !
SUR...
LA RÉVISION ANNUELLE DE LOYER
Chaque année, à date d’anniversaire du bail, le loyer peut être révisé si une clause de révision est prévue dans le contrat. Cette actualisation s’appuie sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Comment est calculée la révision ?
En règle général, le nouveau loyer est obtenu ainsi :
Loyer actuel × (Nouvel IRL / IRL de référence)
La loi exige que le locataire soit informé au moins un mois avant l’application de la révision.
Bon à savoir : Sur l’espace locataire, nous mettons à disposition un courrier de notification, envoyé en amont, pour une information claire et transparente de votre locataire.
Quelles conditions pour réviser un loyer ?
Pour qu’une révision annuelle puisse être appliquée, il faut impérativement que :
- le bail comporte une clause de révision ;
- cette clause précise l’indice utilisé (la plupart du temps, l’IRL) ;
- elle indique la date de révision (souvent la date anniversaire du bail).
Sans clause écrite, aucune augmentation annuelle ne peut être appliquée.
Vos locataires sont en droit de demander la justification du calcul et de contester toute hausse qui ne respecterait pas les règles en vigueur.
La révision annuelle un dispositif simple et encadré, qui permet au loyer d’évoluer en cohérence avec le coût de la vie.
Nos équipes prennent en charge l’intégralité du processus de révision, pour assurer une application conforme, transparente et sereine pour vous comme pour votre locataire.
LE CHIFFRE DU MOIS
+0,87 %Correspond à l’augmentation possible des loyers, selon l’Indice IRL publié au 3ème trimestre 2025. Le rythme de progression ralentit nettement : il s’agit de l’évolution la moins importante enregistrée sur les quatre dernières années.
Le conseil de votre gestionnaire
Garantie Tous Risques Immobiliers : pourquoi souscrire ?
Depuis la Loi ALUR (2014), tout propriétaire bailleur en copropriété, d’un bien loué nu ou meublé, doit souscrire un contrat d’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
La PNO intervient :
- En complément de l’assurance du locataire,
- En substitution lorsque le locataire est en cours de préavis, a quitté le logement, ou si son assurance est défaillante ou absente.
Que couvre l’assurance PNO ?
Le contrat doit obligatoirement inclure :
- Responsabilité civile du propriétaire,
- Dommages aux biens : dégât des eaux, incendie, bris de vitre, catastrophe naturelle, vol/effraction.
Cette couverture minimale peut être complétée par d’autres garanties selon les besoins spécifiques de votre bien.
La Garantie Tous Risques Immobiliers (TRI)
La (TRI) est une extension de votre contrat PNO, visant à protéger votre logement contre l’ensemble des dommages matériels, sauf exclusions mentionnés dans le contrat.
Intérêts principaux pour un propriétaire non occupant :
- Protection optimale si le logement est vacant,
- Sécurisation en cas de rotation locative élevée,
- Couverture complète contre la quasi-totalité des dommages matériels pouvant affecter le bien.
En résumé, la TRI dans un contrat PNO est la solution la plus complète pour protéger votre patrimoine immobilier et anticiper tous types de risques.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
INDEXATION DES HONORAIRES DE LOCATION AU 1ER JANVIER 2026
À partir du 1er janvier 2026, les plafonds des honoraires de location imputables aux locataires vont connaître leur première revalorisation depuis plus de dix ans. Voici l’essentiel à retenir.
Depuis la loi ALUR de 2014, les honoraires facturés aux locataires sont strictement encadrés pour les professionnels de l’immobilier. Durant plus d’une décennie, ces montants sont restés figés.
Un arrêté publié le 17 juillet 2025 vient toutefois autoriser une revalorisation des honoraires à partir de 2026, calculée en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025.
Quelle hausse ?
La révision reste limitée : + 0,87 % (variation entre les IRL des 3ᵉ trimestres 2024 et 2025).
Quels sont les nouveaux plafonds applicables ?
À compter du 1er janvier 2026, les honoraires de location applicables seront de :
- 12,10 €/m² de surface habitable* en zone très tendue**
- 10,09 €/m² de surface habitable* en zone tendue et touristique**
- 8,07 €/m² de surface habitable* sur le reste du territoire**
- 3,03 €/m² de surface habitable* pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée
Cette revalorisation s’appliquera uniquement aux nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2026.
* Prix exprimé en € TTC par m² de surface habitable selon le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 366-1 et R. 304-1 - conformément au décret 2014-890 du 1er août 2014 (article 2)
** La liste des communes situées en zone très tendue (zone A bis) est annexée à l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R.304-1 du CCH. La liste des communes situées en zone tendue et en zone tendue et touristique correspond aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants (art. 232 du CGI) dans sa version en vigueur
TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS : TOUT CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR
La taxe sur les logements vacants (TLV) est une mesure fiscale qui vise à inciter les propriétaires à mettre leurs biens immobiliers sur le marché locatif. Cette taxe peut soulever de nombreuses questions pour les propriétaires concernés : qui doit la payer ? Comment est-elle calculée ? Existe-t-il des cas d'exonération ? On fait le point.
Dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire celles faisant partie d’une urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou présentant une proportion élevée de logements non affectés à l’habitation principale, la TLV s'applique obligatoirement.
Si votre logement n'est pas situé dans une zone soumise à cette taxe, il peut néanmoins être concerné par la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), mise en place par délibération communale.
Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez consulter le simulateur officiel.
Cette mesure vise à faciliter l’accès au logement dans les zones où l’offre est insuffisante, en encourageant la mise en location des biens qui ne le seraient pas sans raison justifiée.
Montant de la taxe
Le montant de la TLV se calcule en multipliant la valeur locative du logement par un taux d'imposition :
- 17 % pour la première année où le logement devient imposable
- 34 % pour les années suivantes
Le produit de cette taxe est ensuite reversé à l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Cette taxe concerne donc les propriétaires ou usufruitiers d'un logement à usage d'habitation non meublé, vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition dans les communes concernées.
Bonnes pratiques pour éviter toute erreur
Pour ne pas être redevable par erreur, il est essentiel d’effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet si :
- le logement n'a jamais fait l'objet d'une déclaration,
- ou si des changements sont intervenus depuis la dernière déclaration.
Si le logement est occupé par un tiers (locataire, par exemple), vous devez fournir :
- Nom et prénom
- Date de naissance
- Pays, département et commune de naissance
La déclaration se fait dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr.
Cas d’exonération
Vous pouvez ne pas être redevable de la TLV dans les situations suivantes, et adresser une réclamation aux services fiscaux :
- Le logement n'est pas à usage d'habitation
- Le logement est vacant indépendamment de votre volonté (mis en location ou en vente au prix du marché, mais sans preneur ou acquéreur)
- Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année
- Le logement nécessite des travaux importants pour être habitable (par exemple, réfection complète du chauffage : montant des travaux > 25 % de la valeur du logement)
- Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation
À savoir : vous devez pouvoir justifier de votre situation (devis pour travaux, preuves de mise en location ou vente, etc.).
Logement locatif intermédiaire (LLI) :
un nouveau levier d’investissement immobilier neuf
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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