Le MAG ZENINVEST#4 DÉCEMBRE 2022
SUR...
LA GESTION DES SINISTRES
La gestion des sinistres fait partie intégrante du quotidien d’AFEDIM Gestion. En effet, si un événement se produit et vous cause des dommages ou des pertes, votre gestionnaire locatif dédié prend le relais dans la gestion de ce dernier et va être pilote dans la relation entre les différents intervenants en charge de résoudre le dossier.
L’assureur du propriétaire (PNO), du locataire (MRH), de l’immeuble (MRI) ou du constructeur (DO ou garanties) peuvent être amenés à prendre en charge le sinistre. Après avoir identifié les causes probables de l’origine du sinistre, une déclaration devra être transmise aux assurances. En cas de cause indéterminable, l’assurance pourra être amenée à nommer un expert.
Si le sinistre trouve son origine dans le logement et constitue une charge propriétaire, votre gestionnaire dédié fera établir les devis de remise en état et s’assurera de la bonne exécution des travaux.
La résolution d’un sinistre peut prendre plus ou moins de temps en fonction du nombre d’interlocuteurs, de la complexité du sinistre, et de la durée d’instruction du dossier d’indemnisation.
Votre gestionnaire mettra tout en œuvre pour permettre la résolution du sinistre au plus vite. En revanche, ce sont bien les conditions d’assurances qui garantiront ou non la remise en état initial et le montant de prise en charge des travaux, et non le gestionnaire d’AFEDIM Gestion.
Votre gestionnaire a les clefs et les compétences pour mener à bien le suivi et la résolution du sinistre.
LE CHIFFRE DU MOIS
28 100En cette fin d’année 2022, ce sont 28 100 lots qui sont gérés pour le compte des propriétaires par l’ensemble des collaborateurs d’AFEDIM Gestion
Le conseil de votre gestionnaire
5 étapes à suivre au moment de la livraison de votre logement
Vous envisagez ou vous venez d’acquérir un bien neuf et vous vous interrogez sur l’étape de la livraison. Cette ultime étape est un moment particulièrement attendu, qui scelle définitivement votre prise de possession du logement. C’est aussi l’occasion de vérifier la conformité du bien par rapport à ce qui était prévu initialement et d’émettre éventuellement des réserves.
Lors de la remise des clés, il est nécessaire de :
- Inspecter et contrôler avec vigilance le fonctionnement de tous les équipements prévus dans le contrat : prises électriques (pensez à apporter un chargeur pour les tester), volets roulants, portes, chaudière, interrupteurs, VMC, radiateurs, joints, siphons, etc. ;
- Noter dans le procès-verbal de livraison les éventuelles réserves, sans quoi elles ne seront pas opposables au promoteur ;
- Prendre des photos du logement et nous les transmettre ;
- Ouvrir les compteurs électricité et gaz en attendant l’entrée du futur locataire ;
- Assurer votre logement avec une assurance propriétaire non-occupant effective dès le jour de la livraison.
Attention :
La construction de votre appartement est terminée. Vous avez maintenant 90 jours à compter de la date d’achèvement de la construction* pour le déclarer auprès du centre des Finances publiques en complétant le formulaire H2 (remis par le promoteur)
*date figurant sur l’attestation d’achèvement des travaux remise généralement avec votre courrier de convocation à la remise des clés
Bon à savoir :
Vous devez nous tenir informés de la date de livraison de votre logement dès que vous en avez connaissance.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
TRÊVE HIVERNALE 2022-2023 : LES DROITS ET INTERDICTIONS DU BAILLEUR
Comme chaque année, les expulsions sont interrompues entre le 1er novembre et le 31 mars. Concrètement, durant cette période, les procédures d’expulsion d’un locataire sont suspendues et ce dernier continuera d'être alimenté en eau, en gaz et en électricité, même en cas de factures impayées. Cela ne signifie pas pour autant que les impayés ne peuvent être combattus pendant cette période. Explications sur ce système particulier de protection du locataire.
Pendant les quatre prochains mois, les locataires faisant l’objet d’une procédure d’expulsion engagée à leur encontre ne pourront se faire expulser de leur logement. Il s’agit d’une protection encadrée par la loi : l'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit ainsi que les décisions de justice d'expulsion de locataire d'un appartement ou d'une maison ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale. Ces règles sont applicables aussi bien en cas de location d'un logement vide que d'un logement meublé, que le bien occupé soit en zone tendue ou non mais également en cas de bail mixte et logement de fonction. La trêve hivernale s'applique quel que soit le motif de l'expulsion (loyers impayés, nuisances, non-respect du règlement de la copropriété, défaut d'assurance...).
Cependant, il existe des situations qui permettent de passer outre la loi à savoir : les squatteurs, les locataires bénéficiant déjà de solution de relogement, les occupants de logements étudiants ne satisfaisant plus aux conditions d’attribution, les locataires d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ou les expulsions ordonnées par le Juge des Affaires Familiales.
LES DROITS DU BAILLEUR
L’interdiction d’expulser son locataire pendant les 5 mois les plus froids de l’année n’empêche pas de poursuivre une éventuelle procédure à l’encontre d’un locataire ne payant pas son loyer. En effet, il est possible de faire signifier un commandement de payer au locataire pendant la trêve hivernale ou de saisir le juge d’une demande aux fins de résiliation de bail et d’expulsion s’il n’a pas régularisé sa situation dans les deux mois qui suivent la réception du document.
Cette démarche est conseillée, puisque la procédure de demande d’expulsion prend au minimum plusieurs mois. Néanmoins, si l’expulsion est accordée, elle ne sera effective qu’à la fin de la trêve hivernale.
CE QUI EST INTERDIT
Un bailleur qui tenterait d’expulser lui-même un locataire des lieux pendant la trêve hivernale s’expose à de lourdes sanctions. En effet, cet acte est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30.000 € d’amende (art. 226-42 Code Pénal). De même, il arrive que certains propriétaires aient envie de changer les serrures pour inciter leur locataire à intégrer un nouveau logement. Attention ! Le locataire sera en droit de déposer plainte pour violation de domicile. Le bailleur s’expose alors à une peine d’un an d’emprisonnement et à une amende de 15.000 €.
Soyez rassurés, le service contentieux d’AFEDIM Gestion est présent pour mener et contrôler la procédure en concertation avec les avocats et huissiers. Le versement de vos loyers est garanti pendant cette période.
ANNONCES DE LOCATION ET VISITES LOCATIVES : L’ERP DEVIENT OBLIGATOIRE DÈS 2023
La loi « Climat et résilience » d’août 2021 prévoit de faire évoluer l’État des Risques et Pollutions (ERP) pour informer au plus tôt le futur occupant des risques naturels et de pollutions liés au terrain sur lequel se trouve le logement. Déjà intégré au contrat de location, il s’ajoute au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et devra figurer dans les annonces de location. À compter du 1er Janvier 2023 il devra être consultable par le prospect avant même la visite. Par ailleurs, l’information sur le recul du trait de côte intègre l’état des risques.
QU’EST-CE QUE L’ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTION ?
L’État des Risques et Pollutions est un document informatif qui compte parmi les diagnostics immobiliers obligatoires avant la location du bien. Il prend en compte et informe le futur locataire d'un logement de tous les risques liés à la zone géographique du bien (de sismicité, d’inondations, de mouvements de terrains ou de pollutions liées à la présence d’industries ou de sites nucléaires).
UN DIAGNOSTIC À FOURNIR PLUS TÔT
Le futur article R. 125-25 du Code de l’environnement rendra obligatoire la remise d’un ERP de moins de 6 mois au moment de la première visite d’un bien immobilier et devra être actualisé au moment de la signature du contrat de bail si les informations qu’ils contient ne sont plus exactes. L’ERP joint au bail doit avoir moins de 6 mois. A défaut, il doit être mis à jour. Ensuite, il est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction.
Par ailleurs, et quel que soit leur support de diffusion, les annonces immobilières des biens concernés par l’état des risques devront comporter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
Grâce aux renseignements complémentaires mentionnés dans l'ERP et aux nouvelles obligations, le locataire sera mieux informé, et plus tôt, sur le bien qu'il s'apprête à occuper. Cela lui permettra donc de faire son choix en profitant d’une transparence complète.
QUI PEUT ÉTABLIR L’ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS ?
L’ERP contient une multitude d’informations et s’est complexifié au fil des années. Confier sa réalisation à un diagnostiqueur est alors la solution la plus sûre. La production d’un ERP par un professionnel est à la charge du propriétaire bailleur et est déductible des revenus fonciers.
En résumé, les locations sont soumises à des diagnostics techniques. Désormais, un bailleur doit fournir un DPE et un ERP à jour pour être autorisé à proposer un bien en location. Sans ces diagnostics, il a interdiction de diffuser une annonce. Le respect de ces obligations, puisqu’il s’agit bien d’obligations, permet alors de louer sereinement un logement.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre gestionnaire locatif qui vous accompagnera dans la commande d’un ERP lors d’une première mise en location. Dans le cas d’un départ du locataire, dès réception du préavis, votre gestionnaire dédié se chargera de commander le nouvel ERP.
Comment estimer le loyer
de son bien en location ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
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