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FIXER LE BON NIVEAU DE LOYER POUR
RELOUER VITE ET BIEN !

Fixer le bon loyer est une étape clé pour réussir une mise en location ou une relocation. Trop élevé, il freine les candidatures et prolonge la vacance locative. Trop bas, il réduit inutilement la rentabilité. L’enjeu est donc clair : trouver le juste équilibre pour louer rapidement, tout en sécurisant ses revenus.

La clé ? Se positionner au prix du marché. Comparer le bien avec des logements similaires, analyser la demande locale et tenir compte des prestations proposées permet d’ajuster le loyer avec précision. Un prix cohérent attire davantage de candidats et facilite la sélection d’un locataire fiable.

Mais fixer un loyer ne se limite pas à une logique de marché. Il faut également intégrer le cadre réglementaire : certains dispositifs fiscaux imposent des plafonds, tout comme l’encadrement des loyers dans certaines zones. Respecter ces règles est indispensable pour louer sereinement et éviter tout risque de contentieux.

L’attractivité du bien joue aussi un rôle déterminant. Un logement bien entretenu, valorisé par des prestations de qualité ou quelques travaux ciblés, se démarque immédiatement et se reloue plus rapidement.

C’est dans cette logique qu’AFEDIM Gestion accompagne les propriétaires : estimation du loyer au plus juste, suivi des relocations pour limiter la vacance, et conseils sur les travaux à réaliser pour renforcer l’attractivité du bien.

Un accompagnement complet pour optimiser chaque mise en location.

7,7%

LE CHIFFRE DU MOIS

7,7%

En France, 7,7% des logements sont vacants.

Source : INSEE 2025

Le conseil de votre gestionnaire

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PRÉAVIS DE VOTRE LOCATAIRE : VOS OBLIGATIONS EN TANT QUE BAILLEUR

Dès la réception du préavis de votre locataire, il est essentiel de mettre en œuvre rapidement l’ensemble des actions nécessaires pour relouer votre bien dans les meilleurs délais. Nos agences partenaires locales, ainsi que nos équipes, se mobilisent pleinement pour trouver rapidement votre futur locataire.

Toutefois, si vous ne souhaitez pas remettre votre bien en location (vente ou autre projet), il est important de nous en informer au plus tôt afin d’adapter la gestion de votre dossier. Nous restons bien entendu à votre disposition pour vous conseiller.

Afin d’assurer une gestion efficace et conforme à la réglementation, votre gestionnaire doit disposer des informations suivantes :

Votre régime fiscal

Si votre situation fiscale évolue et que vous ne bénéficiez plus d’un dispositif avantageux, nous vous prions de bien vouloir nous en informer sans délai. Cette information est indispensable pour ajuster les calculs fiscaux et éviter toute difficulté ultérieure.

Des diagnostics techniques à jour

En tant que propriétaire bailleur, vous devez disposer de diagnostics techniques en cours de validité. Ces documents sont obligatoires pour la mise en location et doivent être annexés au bail. Ils sont également indispensables pour diffuser l’annonce de votre bien. En leur absence, la relocation ne peut pas être engagée. Si votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est plus valide à réception du préavis, nous mandatons immédiatement un diagnostiqueur auprès de notre prestataire, qui prendra contact avec votre locataire afin de convenir d’un rendez-vous.

Vos décomptes de charges

Pour permettre la restitution du dépôt de garantie de votre locataire dans de bonnes conditions, il est nécessaire de nous transmettre vos derniers décomptes de charges, généralement communiqués après l’assemblée générale du copropriété.
Ils permettent d’effectuer une régularisation précise des provisions sur charges et de limiter les risques de litige en fin bail.

Le numéro fiscal du logement

L'identifiant fiscal du logement est un numéro unique à 12 chiffres attribué par l'administration fiscale. Il est obligatoire pour l’édition du bail et pour la réalisation du DPE. Il doit être communiqué au diagnostiqueur le cas échéant.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou précision. Votre réactivité et votre collaboration sont essentielles pour garantir une relocation rapide et une gestion sereine, dans le respect de la réglementation.

L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE

LOC’AVANTAGES 1 & 2 : UN DISPOSITIF GAGNANT-GAGNANT POUR LOUER SOLIDAIRE

Louer à un prix maîtrisé tout en réduisant ses impôts : c’est le principe de Loc’Avantages. Un levier intéressant pour concilier rentabilité et engagement locatif.

Le dispositif Loc’Avantages 1 et 2, mis en place par l’État, vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers abordables, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il s’inscrit dans une politique globale destinée à faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.

Un principe simple : louer moins cher pour payer moins d’impôts

Avec Loc’Avantages, le propriétaire s’engage à appliquer un loyer inférieur au prix du marché. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt (sur le revenu) proportionnelle à l’effort consenti.

Le dispositif se décline en plusieurs niveaux, dont :

  • Loc’Avantages 1 : une décote d’environ -15% sur le loyer, ouvrant droit à une réduction d’impôt d’environ 15%;
  • Loc’Avantages 2 : une décote plus marquée, autour de -30%, avec une réduction d’impôt plus attractive pouvant atteindre environ 35%.

La réduction d’impôt est calculée sur les revenus bruts du logement, après déduction des charges, et s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention (sans pouvoir être antérieure au 1er janvier 2022), pendant toute sa durée.

Exemple concret (Loc’Avantages 1)

Pour un logement de 50m² loué avec un plafond de 24,42€/ m², le loyer mensuel ne peut pas dépasser 1 221€ (50 x 24,42€ = 1 221€).

Après déduction de 2 000€ de charges annuelles, l’avantage fiscal s’élève à environ 1 898€ par an ((1 221€ x 12) – 2 000€) x 15% = 1 897,80€).

Conditions et fonctionnement

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le logement doit être loué :

  • non meublé,
  • en résidence principale,
  • dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Par ailleurs, pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 décembre 2027, le logement doit présenter un DPE compris entre A et E. La durée d’engagement est généralement de 6 ans.

Loc’Avantages constitue ainsi une solution incitative qui permet de concilier engagement social et optimisation fiscale, tout en sécurisant la mise en location de son bien.

FIBRE OPTIQUE : QUELS DROITS POUR VOTRE LOCATAIRE, QUELLES OBLGATIONS POUR VOUS ?

L’installation de la fibre est aujourd’hui un enjeu d’attractivité pour les logements. Mais en tant que bailleur, dans quels cas pouvez-vous vous y opposer ? Voici les règles à connaître.

Qui doit faire la demande ?

Si votre immeuble ou votre maison est déjà raccordé à la fibre, c’est au locataire d’effectuer la demande de raccordement auprès de l’opérateur de son choix. L’intervention est généralement réalisée à ses frais.

En revanche, si le logement n’est pas encore raccordé, le locataire doit vous adresser sa demande par courrier recommandé. Deux situations sont alors possibles :

  • Maison individuelle en zone éligible: votre locataire peut demander le raccordement du logement, sans que vous puissiez vous y opposer (renseignements disponibles via la carte intéractive). L’installation est prise en charge par son opérateur.
  • Logement en copropriété: la demande doit être transmise par votre intermédiaire au syndic. Le projet est alors soumis au vote en assemblée générale, et le syndic se charge des démarches de raccordement de l’immeuble.

À savoir : le syndicat des copropriétaires ne peut pas s'opposer au raccordement à la fibre sans motif sérieux et légitime.

Pouvez-vous refuser l’installation ?

Il existe un véritable droit à la fibre. Ainsi, dès lors que les conditions sont remplies et que le logement est situé dans une zone éligible, vous ne pouvez pas vous opposer à son installation.

Un refus reste toutefois possible dans certains cas précis, à condition d’être justifié par un motif légitime. Par exemple, si le locataire souhaite se raccorder à un réseau différent de celui déjà installé dans l'immeuble. Dans ce cas, il devra se tourner vers l’opérateur déjà présent pour bénéficier du raccordement.

Le saviez-vous ?

Les logements neufs doivent obligatoirement être reliés à la fibre optique. Les bâtiments anciens sont également concernés lorsqu’ils font l'objet de travaux de réhabilitation nécessitant un permis de construire. En dehors de ces situations, le raccordement reste facultatif.

DÉPÔT DE GARANTIE : CE QUE VOUS NE POUVEZ PAS RETENIR À VOTRE LOCATAIRE

Entre dégradations et usure normale, la distinction est essentielle pour éviter tout litige. Voici les règles à connaître pour sécuriser vos retenues.

Au moment de la restitution du dépôt de garantie, toute la difficulté réside dans la distinction entre les dégradations imputables au locataire et celles liées à l’usure normale du logement, qui reste à la charge du bailleur.

Le propriétaire peut effectuer une retenue partielle ou totale sur le montant du dépôt de garantie si la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie met en évidence des dégradations imputables au locataire.

En revanche, aucune retenue ne peut être appliquée lorsque les détériorations résultent de la vétusté, d’une malfaçon ou d’un vice de construction.

Un cadre réglementaire strict

Les dépôt de garantie est encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi Alur.
Toute retenue doit impérativement être justifiée par des documents :

  • facture,
  • ou devis.

Par ailleurs, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise la notion de vétusté, définie comme : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement ».

Cas concrets : ce que vous pouvez (ou non) retenir 

Mon locataire a repeint un mur en couleur, puis-je effectuer une retenue ?

Non, vous ne pouvez pas effectuer de retenue si le mur est en bon état.

La jurisprudence considère qu’il s’agit d’un aménagement. Même une clause interdisant de repeindre serait réputée non écrite.

Mon locataire est resté 10 ans et les peintures sont en mauvais état, puis-je lui facturer la réfection complète ?

Non. La durée de vie moyenne d’une peinture étant d’environ 8 ans, la vétusté s'applique. L'usure liée au temps reste à la charge du bailleur.

Mon locataire n’a pas rendu toutes les clés, puis-je remplacer le barillet à ses frais ?

Non, si le barillet est en bon état de fonctionnement. Vous pouvez uniquement facturer la reproduction des clés manquantes.

Mon locataire a fait plusieurs trous dans les murs / parquets / meubles du logement, puis-je lui facturer la remise en peinture complète ?

Non. Vous pouvez exiger la remise en état des dégradations (rebouchage des trous), mais pas une réfection complète si les dommages sont localisés. Le locataire est tenu de réparer les dommages qu'il a directement causés, tandis que les travaux de peinture plus larges peuvent être considérés comme des travaux d'entretien général qui relèvent de la responsabilité du propriétaire.

Une bonne appréciation de la vétusté et des dégradations est essentielle pour éviter tout litige lors de la restitution du dépôt de garantie. En cas de doute, votre gestionnaire est là pour vous accompagner et sécuriser vos démarches.

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