Le MAG ZENINVEST#28 AVRIL 2025
SUR...
LA SÉLECTION DES LOCATAIRES
Dans le cadre de votre mandat de gestion, notre mission ne se limite pas à gestion quotidienne de votre bien. Elle commence bien en amont, par une étape clé : la sélection du locataire. Souvent décisive, cette étape garantit la pérennité de votre investissement et la tranquillité au quotidien.
Un processus encadré et rigoureux
Choisir le bon locataire commence par une analyse profonde de son dossier, reposant sur des critères strictement encadrés par la loi. Conformément au décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, seules les pièces suivantes peuvent être demandées :
- Une pièce d’identité valide avec photo (CNI, passeport, titre de séjour…)
- Un justificatif de domicile (quittance de loyer, attestation d’hébergement…)
- Des documents attestant de l’activité professionnelle (contrat de travail, attestation d’employeur, certificat de scolarité ou carte étudiante en cours de validité, etc.)
- Des justificatifs de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition, attestations d’aides, etc.)
Ces documents doivent être rédigés ou traduits en français, et les montants exprimés en euros.
Cette analyse nous permet d’évaluer la capacité financière du candidat et son adéquation avec les conditions de la location (niveau de revenus, stabilité professionnelle, situation personnelle…).
Une sélection équitable et conforme
Il est important de rappeler que le Code pénal interdit tout critère discriminatoire dans l’accès au logement.
En tant que gestionnaires, nous nous engageons à respecter ce cadre légal et à garantir une sélection équitable et conforme à la réglementation.
Au-delà des obligations légales, nous veillons aussi à la compatibilité du profil du locataire avec le régime fiscal choisi pour votre investissement (Pinel, Scellier, etc.).
Cette vigilance nous permet de prévenir les risques d’impayés, de vacance locative prolongée ou d’un mauvais appariement entre le locataire et le logement.
Nous faire confiance dans la sélection de votre locataire, c’est bénéficier d’un accompagnement rigoureux et personnalisé, tout en vous assurant sécurité et sérénité tout au long de la location !
LE CHIFFRE DU MOIS
+ 1,40 %C’est la hausse maximale autorisée des loyers selon le dernier indice de référence des loyers (IRL), publié au Journal Officiel du 16 avril 2025 — il s’agit de l’augmentation la plus faible enregistrée depuis le troisième trimestre 2021.
Le conseil de votre gestionnaire
AVEZ-VOUS TRANSMIS LE NUMÉRO FISCAL DE VOTRE LOGEMENT ?
Depuis le 1er janvier 2024, tous les contrats de location (vides ou meublés, en résidence principale), doivent obligatoirement mentionner le numéro fiscal du logement, aussi appelé numéro fiscal invariant.
Pourquoi ce numéro est-il important ?
Il permet à l’administration fiscale de mieux identifier les logements loués et de simplifier les démarches liées à la fiscalité immobilière.
Ce numéro unique à 12 chiffres (les deux premiers correspondent à votre département) est disponible dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Il est propre à chaque logement (hors parking et garage) et reste inchangé, même en cas de changement de locataire ou de bail.
Ce que vous devez faire :
Si vous ne l’avez pas encore transmis, vérifiez votre espace personnel AFEDIM Gestion. Un message personnel apparaît sur la page d’accueil (bandeau jaune) pour vous signaler si cette donnée est manquante.
Bon à savoir !
Vous devez uniquement transmettre le numéro fiscal du logement, pas celui des annexes (garage, parking, cave, etc.).
Cette information est indispensable pour être en conformité avec la réglementation en vigueur et pour éviter tout retard dans la gestion de votre bien.
L'ACTU' DE LA GESTION LOCATIVE
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : PEUT-ON DONNER CONGÉ À SON LOCATAIRE POUR RÉALISER DES TRAVAUX ?
Face aux nouvelles obligations environnementales, certains propriétaires se demandent s’il est possible de récupérer leur logement pour effectuer des travaux de rénovation énergétique. Une récente décision de justice vient ouvrir une brèche… mais avec prudence.
Une possibilité sous conditions
En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire-bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux. Cette notion n’étant pas définie précisément par la loi, elle est laissée à l’appréciation des juges en cas de contestation.
Ce motif est généralement invoqué en cas de manquement du locataire à ses obligations (troubles de jouissance, usage abusif des lieux…), mais peut aussi être retenu pour permettre la réalisation de travaux importants, notamment lorsque le logement doit être libéré pour des raisons de sécurité ou de transformation structurelle.
Dans tous les cas, le bailleur doit prouver la réalité, la nécessité et la sincérité du projet. Le congé ne doit jamais être un prétexte pour contourner le droit du locataire au maintien dans les lieux.
Et la rénovation énergétique dans tout ça ?
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location de logements les plus énergivores (classe G, puis F dès 2028). D’où la question : ces travaux peuvent-ils justifier un congé ?
Dans un arrêt du 6 janvier 2025, la Cour d’appel de Bordeaux a répondu oui… mais sous conditions très strictes. Le congé délivré par le bailleur a été validé car il s’agissait d’une rénovation complète de l’immeuble, rendant le logement inhabitable pendant les travaux. À l’appui : études, diagnostics, devis détaillés… autant de preuves attestant du sérieux et de la nécessité du projet.
Cette décision ouvre la voie à une reconnaissance des travaux de rénovation énergétique comme motif légitime et sérieux, à condition de démontrer leur ampleur et leur nécessité. Ce contrôle reste cependant laissé à l’appréciation des juges, au cas par cas.
Si vous envisagez de récupérer votre logement pour ce motif, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher de votre syndic ou de votre gestionnaire AFEDIM Gestion. Nous pourrons vous accompagner pour sécuriser juridiquement la procédure et s’assurer que toutes les conditions soient réunies.
SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ : UN ACTEUR CLÉ POUR VOTRE BIEN
Dans une copropriété, le syndic joue un rôle central. C’est lui qui représente le syndicat des copropriétaires et veille à la bonne gestion de l’immeuble. Si son rôle peut parfois paraître flou, voici un rappel clair de ses missions… et de leur complémentarité avec celles de votre gestionnaire AFEDIM Gestion.
Les principales missions du syndic
Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires. Son rôle ? Assurer au quotidien la gestion administrative, financière et technique de l’immeuble, tout en garantissant l’application des décisions votées collectivement. Il agit dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.
Voici ses missions principales :
- Il prend en charge l’administration et la conservation de l’immeuble(entretien, travaux, contrats de maintenance, etc.) ;
- Il intervient en cas de sinistre ayant pour origine les parties communes et gère les assurances correspondantes ;
- Il élabore le budget prévisionnel de la copropriété et tient les comptes ;
- Il perçoit les charges de copropriété (appels de fonds envoyés aux propriétaires) ;
- Il gère les troubles causés par des occupants en informant les copropriétaires concernés ;
- Il met à jour et fait respecter le règlement de copropriété.
À savoir : le syndic rend compte de sa gestion au moins une fois par an, lors de l’assemblée générale. C’est à cette occasion que les copropriétaires votent l’approbation des comptes, et qu’un propriétaire peut soumettre une demande de travaux impactant les parties communes.
Syndic et AFEDIM Gestion : des rôles différents mais complémentaires
Le syndic de copropriété s’occupe de l’immeuble dans sa globalité.
AFEDIM Gestion, votre gestionnaire locatif, se consacre exclusivement à votre bien en tant que propriétaire bailleur.
Nous travaillons régulièrement en lien avec le syndic, notamment lors :
- d’un sinistre impliquant les parties communes ou les assurances collectives (dommages-ouvrage, multirisque immeuble, etc.) ;
- de travaux ou projets nécessitant l'accord préalable de la copropriété.
En résumé, vos deux interlocuteurs principaux sont :
- Votre gestionnaire locatif pour tout ce qui concerne la gestion quotidienne de votre bien ;
- Le syndic de copropriété pour tout ce qui touche à l’immeuble et aux parties communes.
En tant que gestionnaire, nous veillons à collaborer efficacement avec le syndic pour défendre au mieux vos intérêts et assurer une gestion optimale de votre bien.
MaPrimeRénov’ : qu’est-ce qui change en 2025 ?
Lire l'articleAFEDIM GESTION – Siège social : 2, Rond-Point des Antons - CS 70304 - 44700 ORVAULT - SAS au capital de 2 500 000 € - 388 034 753 RCS Nantes – N° TVA FR 93 388 034 753 – N° ORIAS : 23 004 757
Carte professionnelle n° CPI 4401 2018 000 031862, délivrée par la CCI Nantes Saint Nazaire pour les activités : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilière. Garant pour la Gestion Immobilière : BECM, 4 rue Raiffeisen 67000 Strasbourg. Pour l’activité « Transactions sur immeubles et fonds de commerce», AFEDIM GESTION ne reçoit ni ne détient d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance (immatriculations consultables sous www.orias.fr), contrats d’assurance de ACM IARD SA, entreprise régie par le Code des assurances. Il est précisé qu’AFEDIM GESTION a des liens de nature capitalistique et juridique avec la Banque Fédérative du Crédit Mutuel.